seputar properti

Lending rates still high

2010-12-06T18:21:00.000-08:00

Lending rates of the banking industry showed an increase towards the end of 2010. Bank Indonesia recorded a Bank Loan Interest Rate Basis on average increased by 3 bps.
Risk in the real sector is still high relative is the main reason. This will cause the loan disbursements less inhibited.

While the development of effective interest rates tend to be more stable foreign currency loans. The increase in lending rates on average by 3 bps due to higher interest rates than consumer loans are up 24 bps. Effective consumer loan interest rates for the rupiah still appear higher than the lending rates for working capital and investment loans effectively, especially in group.

Kantor Jasa Penilai Publik dapat berbentuk perseorangan atau rekan.

2010-08-05T03:00:00.001-07:00

Kantor Jasa Penilai Publik dapat berbentuk perseorangan atau rekan.

Penilai atau perusahaan kantor jasa penilai tetap mengusahakan menjadi rekanan penilai di berbagai bank pemerintah, bank swasta serta bank asing. Lembaga-lembaga sebagai berikut :

Bank Indonesia, Perusahaan Pengelola Asset, PT (Persero), Badan Pengawas Pasar Modal (BAPEPAM), Dana Pensiun Bank Indonesia (Dapenbi), Bank Mandiri, Bank Syariah Mandiri, Bank Mega, Bank Mega Syariah, Bank Danamon, Bank OCBC NISP, Bank International Indonesia (BII), Panin Bank,

The Hongkong Shanghai Bank Corporation (HSBC), Standard Chartered Bank, DBS Bank, Chinatrust Bank, Maybank Indocorp, Woori (Hanvit) Bank, Bank of Tokyo – Mitsubishi UFJ, Bank Kesawan, Commonwealth Bank, Bank Sumitomo Indonesia, Bank Hana, Bank Ekonomi, Bank Jabar, UOB Buana Bank, Bank CIMB Syariah, Bank Windu, Bank Bukopin, Bank Syariah Bukopin, Bank Rakyat Indonesia (persero), Bank BNI

Membangun Rumah Indonesia

2010-08-03T03:56:00.000-07:00

Indonesia cenderung kehilangan arah dalam meletakkan fondasi yang kokoh bagi bangunan masa depan bangsa yang lebih menjanjikan. Indonesia sering disebut sebagai negara demokrasi terbesar ketiga di dunia setelah India dan Amerika Serikat, karena berhasil menyelenggarakan pemilu secara bebas dan demokrasi tahun 1999. Selain pemilu, berbagai langkah reformasi pasca Soeharto seperti kebebasan sipil, reformasi konstitusi, serta desentralisasi dan otonomi daerah juga dipuji dunia Internasional sebagai prestasi yang membanggakan.

P2P- LIPI menyelenggarakan Seminar Nasional "Membangun Rumah Indonesia, Memihak Bangsa Sendiri", dengan pembicara Prof Dr Mochtar Pabottingi di Widya Graha LIPI. Bertolak dari keprihatinan yang mendalam terhadap realitas Indonesia yang sering kali terperangkap dalam hiruk-pikuk politik kekuasaan.

Dengan tujuan untuk merumuskan pemikiran alternatif dalam mencari solusi dan perbaikan atas persoalan bangsa sehingga dapat menciptakan Rumah Indonesia yang lebih nyaman dan menjanjikan di masa depan.

Selengkapnya dapat dibaca di http://id.news.yahoo.com/antr/20100803/tpl-lipi-gelar-seminar-rumah-indonesia-cc08abe.html

Historis Industri Tekstil Nasional

2010-07-12T09:07:00.000-07:00

Secara umum terjadi peningkatan kinerja yang cukup baik pada industri tekstil Indonesia sepanjang tahun 2004. Perbaikan kinerja tersebut ditandai dengan adanya ekspansi beberapa industri yang meningkatkan kapasitas produksi secara nasional, meningkatkan jumlah produksi riil, meningkatkan penyerapan tenaga kerja dan adanya pertumbuhan eksport. Secara keseluruhan peningkatan kapasitas produksi secara nasional di tahun 2004 mencapai 4%. Pada tahun 2004 kapasitas produksi secara keseluruhan dari kelima sub-sektor, yaitu: fiber, spinning, weaving/knitting, garment dan tekstil lainnya, meningkat dibandingkan tahun 2003. Kapasitas produksi pada tahun 2003 tercatat sebesar 5.79 juta ton dan pada tahun 2004 meningkat menjadi 6 juta ton. Demikian pula halnya dengan produksi riil. Produksi tekstil Indonesia pada tahun 2004 naik 4% dibandingkan dengan tahun 2003. Pada tahun 2003 produksi riil untuk sektor tekstil tercatat 4.19 juta ton dan pada tahun 2004 meningkat menjadi 4.36 juta ton. Pertumbuhan tersebut memberikan dampak cukup baik bagi penyerapan tenaga kerja secara nasional. Meskipun demikian, kecenderungan perusahaan untuk mengurangi ketergantungan terhadap jumlah tenaga kerja mengakibatkan pertumbuhan penyerapan tenaga kerja hanya 0.1%. Pertumbuhan lainnya juga terjadi dalam kinerja eksport tekstil. Peningkatan volume ekspor pada tahun 2004 mencapai 70 ribu ton atau naik sekitar 4.5% dibandingkan tahun 2003 yang mengakibatkan adanya peningkatan nilai ekspor sebesar 8.4%.

Fiber Making

Dalam sub-sektor industri pembuatan serat yang merupakan industri sub-sektor hulu dengan sifat usahanya yang padat modal dengan jumlah tenaga kerja relatif kecil, pada tahun 2004 tidak terdapat penambahan jumlah pabrik. Namun yang terjadi adalah ekspansi perusahaan sehingga menyebabkan kapasitas produksi meningkat sebesar 2.65% dibanding tahun 2003. Dibanding tahun 2003, terjadi peningkatan produksi pada sub-sektor ini sebesar 3.37%. Sedangkan untuk impor, terjadi peningkatan sebesar 0.06% dalam nilai dan 16% dalam volume.

Spinning

Sebagaimana dalam sub-sektor industri pembuatan serat, dalam sub-sektor industri pemintalan-pun pada tahun 2004 juga melakukan ekspansi yang menyebabkan peningkatan kapasitas produksi sebesar 2,65% dan peningkatan jumlah volume produksi sebesar 2,79% dibandingkan tahun 2003. Sedangkan dalam perdagangan luar negeri pada tahun 2004 terjadi peningkatan yang cukup signifikan dibandingkan tahun 2003, baik dalam ekspor maupun impor. Peningkatan yang terjadi pada kegiatan ekspor adalah sebesar 21,92% untuk nilai dan pada volume sebesar 4.52%. Sementara itu pada kegiatan impor, peningkatan terjadi sebesar 24,78% untuk nilai dan 28,62% untuk volume. Weaving/Knitting

Dalam sub-sektor industri pertenunan dan perajutan, pada tahun 2004 terjadi peningkatan kapasitas produksi sebesar 3.09% dan produksi sebesar3.03% dibandingkan tahun 2003. Namun untuk nilai maupun volume ekspornya menurun, yaitu sebesar 2.52% untuk nilai dan 8.90% untuk volume. Sedangkan pada kegiatan impor, kenaikkan yang terjadi hanya dalam volume sebesar 17.29% sementara dalam nilai terjadi penurunan sebesar 5.50%.GARMENT

Garment

Sub-sektor industri pakaian jadi ini merupakan sub-sektor industri hilir dengan sifat padat karya. Pada sub-sektor ini ditahun 2004 terjadi peningkatan kapasitas produksi dan produksi riil yang masing – masing sebesar 12.88% dan 12.14% dibandingkan tahun 2003. Pada tahun 2004 terjadi penurunan volume ekspor sebesar 2.84% dibandingkan tahun sebelumnya. Namun karena rata – rata unit price produk garment pada tahun tersebut meningkat meningkat 13.17%, maka secara keseluruhan terjadi peningkatan nilai ekspor sebesar 9.94%. Demikian pula halnya dalam kegiatan impor. Secara volume terjadi penurunan impor sebesar 24.43%, namun secara nilai terjadi peningkatan sebesar 101.65%.

Other Textile

Pada tahun 2004, peningkatan kapasitas produksi dn produksi riil pada sub-sektor industri tekstil lainnya ini masing – masing adalah sebesar 12.88% dan 22.77%. Pada sector ini jika dibandingkan dengan tahun 2003, maka pada tahun 2004 terjadi penurunan ekspor sebesar 1.64%, namun untuk nilai ekspornya meningkat sebesar 8.82%.

Build Operate Transfer (BOT)

2010-01-19T06:28:00.000-08:00

Contract Build Operate Transfer (BOT) is a collaboration between the government and the private sector in building public infrastructure that aims to improve the infrastructure growth without spending money from the government. Application of this contract, the private sector finance, design, build, operate and maintain infrastructure facilities within a specific concession period and ending with delivery of facilities to the government without any compensation. Private parties to get revenue from the operation of these infrastructure facilities during the concession period lasted.

Thus the BOT model gives an opportunity and liberty to customers (offshore) to get Offshore Center (OC) build and operated as per their specific needs and also set up the processes in various stages to suit their business needs.

The staged process helps the client to evaluate the risks involved and also helps them to check the feasibility before investing in full-fledged manner.

Source: http://www.omnitechindia[.]com/

The BOT Model would typically be used for:

An organization wishes to commence business in a country where it does not haveits base. The organization would look at getting a local company to reduce risk its venture into the new country.An organization doesn’t have the expertise in that process, and wants to pool in specialized and dedicated resources to execute it. Here the organization will tie up with a mature player who already has expertise and knowledge for it.

Key points involved in executing a BOT model:An organisation does a feasibility of approach - setup the said project on its own or work on a BOT model. If opted for BOT model, then,Service providers are shortlisted and a dialogue is initiated with them.

The parameters are shared with the service providers and their intent is ascertained whether or not they would be keen to proceed with such an arrangement. It is very important to find a matured service provider as he has the right domain knowledge and expertise that helps to get the optimal returns from the investment.

The initial agreement is signed which spells out the nature of contribution that each of the participants will bring to the table. It also spells out the time duration for the transfer of project/rights. This is referred to as the `put' or `call' options i.e., whether one of the participants to the venture would put their shares to be

Bisnis properti akan terus tumbuh

2010-01-08T19:49:00.001-08:00

Para pengusaha properti yakin penjualannya tahun 2010 nanti bakal bersinar. Tak tanggung-tanggung grup Ciputra menargetkan kenaikan penjualan hampir separuh dari semua proyek yang kini tengah digarapnya. (source: http://properti.kompas[.]com/)

Bisnis properti akan terus tumbuh pada tahun-tahun mendatang. Kenaikan harga properti tidak mungkin dikalahkan oleh pendapatan. Karena itu mereka yang belum punya rumah, harus mengusahakan memiliki rumah sendiri karena harga rumah makin tinggi. Kebutuhan akan rumah tetap tinggi.

Faktor membaiknya perekonomian secara global akan turut menambah penyerapan properti di berbagai negara termasuk Indonesia. Bunga masih rendah dan inflasi

Indonesia

sangat terkontrol.

Para pengembang berharap pemerintah segera mengizinkan orang asing memiliki apartemen di Indonesia. Orang Indonesia saja boleh memiliki apartemen di luar negeri, mengapa kita tidak mengizinkan orang asing memiliki apartemen di sini? Kalau orang asing dilarang memiliki properti, ini suatu kebodohan. Harga properti di Jakarta paling murah di dunia. Dan harga properti di sini tidak pernah turun. Peraturan mengenai izin tinggal agar dapat diperbaiki dengan mengamandemen UU Pokok Agraria. Setelah itu dibuat peraturan mengenai status kepemilikan properti disulkan dipecah menjadi dua, Hak Guna Bangunan sampai dengan 80 tahun dan Hak Pakai 70 tahun. Dengan adanya perubahan ini, potensi penerimaan pajak kemungkinan meningkata yang pada akhirnya juga akan menggairahkan ekonomi.

Megaproyek superblok St Moritz

2009-12-12T17:37:00.000-08:00

Megaproyek superblok St Moritz, Puri Kembangan, Jakarta Barat.Lokasi St Moritz berada di Jakarta Barat yang dekat dengan Bandara Internasional Soekarno-Hatta, mudah diakses lewat jalan tol, dan berada di persimpangan JORR, jalan tol lingkar luar. Dekat dengan bandara sangat penting karena saat ini berpergian dengan pesawat sudah kebutuhan. St Moritz unggul dengan proyek properti seluas 135 hektar.akan mendapatkan keuntungan dari pertumbuhan dan tren ini, termasuk rencana pembangunan jembatan Selat Sunda yang menghubungkan Sumatera dengan Jawa. Semua kendaraan yang masuk Jakarta, akan melalui Jakarta Barat. daya beli relatif baik dan lifestyle cukup terbuka. Lokasi ini sudah dipersiapkan dan yang perlu diingat adalah pembangunan properti menunggu waktu yang tepat. Jadi ini masalah waktu.

Persiapan St Moritz sudah dimulai tahun 2006, tapi untuk melakukan launching Agustus 2008, kami butuh waktu 2,5 tahun. Konsepnya global city, kota yang lengkap dengan sekolah, mal, rumah sakit, hotel, tempat konvensi dan fasilitasnya, semuanya sebelas jenis. Di St Moritz akan dibangun gedung perkantoran tertinggi dan mal terbesar di Indonesia. dengan 65 lantai. Gedung ini memperhatikan segala aspek, termasuk ketahanan gempa. Selain itu kami juga akan membangun mal terbesar dan terluas di Indonesia dengan luas 450.000 meter persegi. Kami akan membangun mal yang mengelilingi delapan menara apartemen, dalam empat tahap. Di St Moritz juga akan dibangun gedung kovensi seluas 6.000 meter persegi, setara dengan Jakarta Convention Center. Juga akan dibangun Sea World seperti di Ancol, seluas 4.000 meter persegi. Ada sebelas fasilitas yang dibangun di satu tempat.

Indonesia's economic growth reached 5.5% in 2010

2009-10-12T17:24:00.000-07:00

Institutions Deposit Insurance Corporation (Lembaga Penjamin Simpanan, LPS) decided to not change the amount of insurance rates in the period October 15, 2009 until January 14, 2010. The interest rate guarantee period 15 October 2009-14 January 2010 is as follows, the interest rate guarantee for rupiah deposits at commercial banks is 7 percent. Then the interest rate guarantee for foreign currency deposits in commercial banks amounted to 2.75 per cent and interest rate guarantees in the Bank Perkreditan Rakyat (BPR) for 10.25 persen. Trend expected interest rate cuts are on the lowest range. Interest rate differentials guarantee for deposits in dollars in commercial banks and the BI Rate by 50 basis points is a range that is considered reasonable and should be maintained. The inflation rate is still consistent at relatively low levels even during August 2009 recorded an increase according to seasonal patterns. Mortgage interest rates in Indonesia are still fairly high (10-13 percent) when compared with other countries, like Singapore and Malaysia.

The rate of economic growth in 2010 expected to be higher than this year or 5 percent to reach 5.5 percent following the restoration of conditions of global economist.

Meanwhile, for the year 2009, prediction economy growth will grow by only 4 percent to 4.5 percent, with growth contributor was still dominated by local consumption and government. Exports are still not able to push performance expectations despite the growth began to improve.

Inflation began to feel the year predicted that 2010 could reach 6-7 per cent. This is higher than that estimated in 2009 reached only 4.5 percent. Rising inflation, caused by commodity prices began to rise.

Source: http://bisniskeuangan.kompas[dot]com

Merek mempengaruhi nilai saham

2009-09-08T15:55:00.000-07:00

Dalam menentukan nilai saham PT Aqua Golden Missisipi Tbk (AQUA) salah satunya dipengaruhi merk (brand) AQUA sebagai produk. Penilaian saham masih dilakukan dengan rencana perseroan untuk go private.

Hal itu dikatakan Ketua Umum Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) Hamid Yusuf, di Hotel Sahid Jaya Jakarta, Selasa (4/8). "Merek itu salah satu aset yang bernilai intangible, makanya harus dimasukkan dalam penilaian saham," ujarnya.

Hamid menjelaskan, AQUA merupakan merk yang sudah terkenal sehingga akan memberikan pengaruh yang cukup signifikan bagi nilai saham. "Hanya saja metode penilaiannya harus dipisah dari penilaian aset," ujarnya.

Sementara mengenai nilai saham, tidak ada batasan maksimal atas dibanding harga pasar saham. "Kalau untuk delisting tidak ada batasannya berapa, lain halnya kalau untuk akuisisi baru ada batasan maksimal 10%-20% dari harga sahamnya. Itu ada aturannya," ujarnya.

Penentuan nilai saham, menurut Hamid ditentukan berdasar metode berbasis pasar dan metode berbasis kinerja perseroan termasuk proyeksi ke depannya. "Kalau untuk menentukan nilai saham diambil keduanya, lalu dirumuskan," ujarnya.

Hamid mengaku, pihaknya tidak turut campur dalam penilaian saham AQUA. "Mereka (AQUA) menunjuk penilai sendiri, anggota kami, kecuali kalau nanti ada masalah baru kita akan turun tangan," ujarnya.

Sebelumnya, Senior Partner Truscel Capital Saiful M Ruky, menyatakan pihaknya belum menyelesaikan penilaian saham AQUA. "Progressnya baru 75%, tinggal penilaian brand. Rencana paling lambat akhir pekan kita kasih hasilnya ke manajemen (AQUA)," ujarnya ketika dihubungi INILAH.COM.

Saiful menjelaskan, nilai harga saham berdasar penilaian pihaknya tidak berbeda jauh dengan penawaran yang pernah dilakukan manajemen AQUA kepada investornya beberapa waktu lalu. "Tidak berbeda jauh, tapi angkanya saya belum bisa bilang," ujarnya.

Sebelumnya, AQUA berencana untuk meninggalkan lantai bursa efek Indonesia pada tahun ini dan menjadi perusahaan tertutup.

http://www.inilah.com/berita/ekonomi/2009/08/04/137279/mappi-merek-aqua-ikut-tentukan-nilai-saham/

Tax rebates on land and buildings

2009-07-11T17:44:00.001-07:00

Tax rebates on land and buildings

Aditya Suharmoko , The Jakarta Post , JAKARTA | Sat, 07/11/2009 11:27 AM | Business

Certain taxpayers will enjoy rebates for land and building tax (PBB) as part of a government effort to ease the financial burdens on low-income people, the Finance Ministry said in a statement Friday.

The new ministry’s regulation, effective as of Aug. 17, will give PBB tax rebates to war veterans, farmers, retirees and low-income workers. The amount of rebates will depend on the types of taxpayers.

War veterans, or wives or husbands of deceased veterans, will get rebates of 75 percent.

Up to 75 percent rebates will be provided for taxpayers having farms, cattle breeding or fisheries that yield little; taxpayers whose only income is from pension funds; taxpayers with little income and unable to pay PBB; also taxpayers with little income while the value of their land or buildings rises due to changes in the neighborhood or development.

Taxpayers whose building or land is destroyed by natural disasters, will get 100 percent rebates.

To get such rebates, taxpayers must file a request to their district tax offices that can be processed individually or as part of a group request, based on their PBB claims.

War veterans, or spouses of the deceased veterans, can request PBB rebates collectively before and after receiving tax request letters. The amount of tax liability should not exceed Rp 500 million (US$49,500).

War veterans should submit the request at the latest by Jan. 10 of the tax year, represented by the Indonesian Veterans Legion (LVRI), to district tax offices.

For taxpayers with farms, cattle breeding, fisheries or plantations; taxpayers with sole income coming from pension funds; taxpayers

with little income and unable to pay PBB; and taxpayers with little income whose land of building value rose because of development, tax liability should not exceed Rp 200,000.

For taxpayers suffering losses because of natural disasters or other incidents such as fire or crop disease the ceiling amount of tax debt is Rp 500 million, the ministry said.

For individual applicants, the amount of tax debt should not be more than Rp 2 million to be
eligible for PBB rebates. The request should be submitted within three months of receiving tax liability letters or since suffering a disaster or incident.

The regulation also states that heads of district tax offices will have the authority to grant PBB rebates if the amount of tax liability is less than Rp 500 million.

If the tax liability is between Rp 500 million and Rp 1.5 billion, the authority rests with the head of the special regional tax office.

Only the director general of taxation, representing the finance minister, can grant rebates for tax liabilities exceeding Rp 1.5 billion.

New realities in banking sector

2009-03-27T17:47:00.000-07:00

Living with new realities in banking sector

The Boston Consulting Group (BCG) conducts an annual study to analyze the value creation performance of top banks globally.

This past year has been a very tumultuous year for the global economy and especially the banking sector. The word "unprecedented" has now become a very common description of the current crisis. BCG's Creating Value in Banking 2009 report is aptly named Living with New Realities.

The impact of the crisis on Indonesian banks has fortunately been very different from how it has impacted major global banks.

That said, it is worthwhile for Indonesian bankers to step back and reflect on the global upheaval, before getting down to the task of thinking through what should be done at home.

Globally, the losses suffered by the banking industry are astounding. Since the pre-crisis peak, the market capitalization of the global banking industry has fallen by US$5.5 trillion.

This is equivalent to the about 10 percent of the global GDP. But losses are only half the story. The financial crisis has done more than destroy value and topple banks.

It has redefined what financial institutions must do to compete and win. For banks, this crisis will prove to be as transformative as it is destructive.

Banks are living with new realities that will redefine what they must do to compete and win. As a result, we expect the much-maligned universal banking model will re-establish its primacy.

The fundamentals of this model are sound. Banks using the universal banking model are built on strong customer relationships and funded predominantly from their own deposit base.

In Indonesia and the rest of Southeast Asia, the universal banking model has been the predominant business model of choice for major banks (e.g., Mandiri, BCA, Danamon, etc.) and this is clearly going forward.

Banks will become more focused. They will compete where they can win. Large banks will still loom over the landscape, but they are much more likely to be multi-local institutions -repeating a simpler, more standardized business model across fewer countries - rather than wide-ranging, highly complex global titans.

By returning to the past banks will move forward. They will once again emphasize old-fashioned products and practices, where the bias is to lend what is brought in as deposits.

Their business models will reflect a more cautious, more highly regulated, and less risk-oriented environment. There will be a stronger focus on transaction, processing and fee-based activities.

This does not mean that banking will be dull or easy. If anything, it will become more demanding as banks get back to the business of focusing on their customers - the emphasis will be on relationships, not products.

The new realities will force many banks to fall back on core businesses and leaner cost structures. They will revert to the things they do best and compete only in markets where they have strong positions.

These actions - coupled with better risk management and an up-to-date view of how the crisis is playing out - should do more than ensure stability.

In Indonesia to date, we are fortunate that the crisis has had a more muted impact on the banking sector.

Indonesian banks are in a much healthier state than most in other parts of the world, partly due to the painful restructuring they underwent as a result of the Asian financial crisis a decade ago.

Two Indonesian banks that feature as top performers in BCG's Creating Value in Banking 2009 report are BCA and BRI. BCA appears in the top 10 for highest Total Shareholder Return among mid-cap banks globally in 2008 based on returns for the past five years.

BRI is among the highest for profitability performance in 2008 as measured on the basis of return on equity. This is clear evidence of the Indonesian market potential.

That said, the crisis presents some clear short-term challenges and opportunities. At the top of the list is clearly managing asset quality. There are expectations from many analysts that the nonperforming loan rate for Indonesian banks will go up in the short term as the economy cools down.

Proactive management of asset quality will determine whether banks will have a decent or a horrible 2009. Beyond that, a critical topic for many banks will be the strength of their retail deposit franchise.

A successful deposit franchise can contribute a material difference to a bank's profitability as well as provide customer relationships to expand the business in the long term.

Many bankers are also talking about how loan growth will slow down in the near future relative to the aggressive growth we saw in 2007-2008. This is likely to happen.

However, it is also important to balance that with the longer term view of the market. There are long-term attractive market opportunities in many different areas - including retail banking, micro-finance and the wholesale segment.

In our view, the slowdown provides clear opportunities for banks to re-tool the necessary capabilities, processes and systems they need to capture the longer term opportunities.

Acting now will position banks to gain substantial ground in their core markets at the expense of competitors that do not respond quickly and with purpose. As we have already said, a crisis is too good an opportunity to waste.

Eddy Tamboto , Contributor , Jakarta | Wed, 03/25/2009 1:56 PM | Business : The writer is a partner and managing director at BCG's Jakarta office.

Icon in the first class Mixed Use

2009-02-20T21:01:00.000-08:00

Space needs will cause the growth of property, especially premium amenities. Urban needs in conducting activities such as work, shopping, and recreation in an environment that is relatively close to a trend at this time. This encouraged the development of a typology of the new architecture and a multi-function, or more familiarly called the mixed use centre. Combination of several functions of space activities into a new mutation in the modern urban life in the big cities.

Surabaya is the second city of Indonesia after Jakarta, an area where mixed use center is necessary existence. Realized this need and with the presence of Grand City, Surabaya. A mixed use centre at the new first class consists of a mall, meeting facilities incentive, convention and exhibition (MICE), five-star hotel and service Apartment. Strategic location in the heart of the city is one plus the value addition facilities are presented. Built on the land area of almost 5 ha, the Grand City of Surabaya on the first phase of 180,000 m2, offers a Shopping Mall, top class, Convention and Exhibition Center international standard and facilities. Will also be equipped with the five-star hotel and service apartment. Views on the design of contemporary buildings mall add conceitedness display architecture. Design of the building mass on the front of the curve deliberately created as a response to elements of the environment in front of a river Kalimas. Consists of five floors plus a basement with an area of 81,000 m².

Distinguish the interior of the mall the other is the existence of two concepts, namely East and West. Concept interior combines elements of this culture and Western culture with Eastern concepts marked patern, color, lighting and art work such as painting a giant transparent depending on the middle of the void that passes each floor. With zero in high end segments, which are mixed tenant is brand-brand international fashion, Department store & international supermarket, fitness center and beauty salon, restaurant and famous cafes, cinema building in Surabaya with a 7 screen and the entertainment of children, adolescents and family.

While for the convention and exhibition center located in close proximity to the mall and become one building. Only distinguish the form of building that tends to rectangular. Circulation pattern between the mall and exhibition center is very easy for visitors either in or in the corridor outside the room where there are almost all in the floor. Views outside the visible ignites between two buildings, but each have a clear function space. Convention and exhibition facilities is a convention center, exhibition hall, multi-use space, meeting rooms and space of the first international in Surabaya.

With a total of 21,000 m², the Grand City to provide facilities and exhibition hall in Jakarta outside, complete with ballroom in Surabaya. Excess exhibition center is a facility designed to have a heavy burden on the floor as much as 2 tonnes / m² and a high ceiling to reach 12.8 m. Silver color that dominates the impressive luxurious interior with a blend of luxury lighting system and meet the standards of actual function space. In addition, also needs to support activities that will be stars class hotel and service apartment available in one area. All the existing buildings in the area together to optimize the function of each. Braided from various functions and activities in the international degree that is capable of, the Grand City will be able to bring the city of Surabaya to the city level, capable of reaching the international market domestic and foreign. This is also supported with the circulation pattern of vehicles and people who divided the right. There is also a parking area and can accommodate 2500 cars (lower ground, parking lots and parking building) and 500 motorcycles (lots). All design and mixed used commercial buildings in the master plan by the RTKL Los Angeles, one of the world-class architect consultants experienced in the field. With modern design to create the look of the city of Surabaya has a new icon as well as add architectural treasures of the city skyline this hero. Grand City planned to operate in mid-2009.
Source: Kompas.com

Jakarta's condominium market down on

2009-02-07T16:46:00.000-08:00

The global economic crisis has apparently affected the apartment market here, with sales declining in the last quarter of 2008.

Due to high interest rates, many prospective buyers have opted to invest their money in banking products rather than in property.

Project output of upmarket apartments has dropped 34.4 percent from the previous year, while pre-sales have likewise fallen 35.4 percent. However, the demand for low-cost apartments is still good as it hovers at about 70 percent for pre-sales of future projects. Meanwhile, the completion of some projects, originally planned for 2008, have been delayed until 2009.

The occupancy rate is still low, at 62.1 percent, down by 0.5 percent from the previous quarter. The decreased is tied to the low number of home loan approvals by banks as well as the wait-and-see attitude of potential customers.

Out of the 3,700 apartments targeted for completion at the end of 2008, only 770 were completed on time. The apartments completed belong to three projects, namely Nirvana Kemang, The Regatta on Mutiara Beach and Thamrin Residences in Jakarta's Central Business District. These projects have added to the cumulative number of condominiums available totaling 68,514.

Although there is a slump in the condominium market, a number of new projects were launched in the fourth quarter of 2008, namely Setiabudi Royal Residence in the Setiabudi area, Cosmo Terrace in the Thamrin area, Tower 3 of Residence 8 in the Senopati area, El Medina Residence in the Warung Buncit area and The Royale Springhill Residences in Kemayoran. Up to the fourth quarter of last year, the projects added 30,256 units, an increase of 1.1 percent from the previous quarter. Meanwhile, two low-cost apartment projects were launched in the same quarter, namely Orchard Palace Residence in Tangerang and Menara Latumeten in Grogol, West Jakarta, which will make available a total of 39,595 low-cost apartments.

The middle-class segment still dominates the market with its 51.3 percent share in the fourth quarter of 2008, while the upper-middle-class and high-class segments have a 33.3 percent and 15.4 percent market share respectively.

In spite of the overall economic situation, property is deemed a safe investment as can be seen from the stable demand for upper-middle class property in strategic locations. Many expect this trend to continue, albeit with a slight slowdown in sales.

Developers, therefore, are frantically trying to come up with seductive marketing strategies to lure customers. One strategy is the offer of flexible payment terms.

A number of projects under construction, especially those depending on bank financing, will have to reschedule their completion target due to pending approval on their loans. Some projects, however, will be delayed for a long time. In a way, such delays will balance the supply and demand of condominiums on the market.

Likewise, the global economic crisis has also had a negative impact on apartment rentals, as indicated in the declining demand in the fourth quarter of 2008. This is an unusual situation, because normally at the end of every year most multinational companies look for the most suitable residences for their expatriate employees for the coming year.

On the other hand, serviced apartments, especially the latest ones, are doing better business as shown by their high occupancy rates in spite of their comparatively more expensive rates.

The total decline in the fourth quarter of 2008 is significant, that is 129 units, while the previous quarter saw an increase of 672 units. While the market net absorption declined by 28 percent to 2,268 units, output also fell by 36 percent. The year 2008 also saw a drastic decrease in apartment rentals of 41 percent totaling 2,812 units as a consequence of falling market demand.

By the end of 2008, low-range apartment rentals declined by 0.6 percent, bringing the occupancy rate down to 70 percent, while the rates for upmarket apartment rentals and serviced apartments were 69.2 percent and 76.7 percent respectively. Rental apartments faced stiff competition from the newly built upmarket apartments that flooded the market in 2008.

The high demand by expatriates to a certain extent has led to a high occupancy rate in serviced apartments. This is also the case of those recently completed in 2008. Serviced apartments by leading operators, such as Marriott, Ritz-Carlton, Ascott, Oakwood and Aston, are enjoying a healthy market share from both expatriates for long stays and from locals who stay for days or weeks.

Total apartments and serviced apartments increased by 2.3 percent in the fourth quarter of 2008 and by 14 percent in 2008, bringing the cumulative total to 31,147 units.

Although the majority of the apartments available (81.3 percent) are rented out directly by the owners, the increase in the sub-sector of condominiums is only 14.5 percent for the year 2008. In comparison, the sub-sector of serviced apartments has grown significantly by 25 percent in 2008, with a total of 2,400 new units from three serviced apartment providers, namely Oakwood Premier Cozmo, Residence at the Peak and Aston Mediterania Marina Ancol. In 2008, rental supply decreased because several developers changed the status of their units to strata-title.

In the same quarter, new apartments became available in the form of Alamanda and Bougenville Towers at Thamrin Residence, Avana Tower at Nirvana Kemang and Dubai Tower at Regatta.

In 2009, about 1,050 new rental and serviced apartments will become available, with the majority being upmarket apartments (7,000), which will make the competition tight.

In 2009, less demand is estimated for rental apartments due to a reduction in short-term leasing by expatriates whose companies cancel projects funded by multinational companies in Indonesia. Likewise, demand from domestic customers will also decline, resulting in low occupancy rates in luxury apartments.

While demand from oil, mining and telecommunications companies will remain stable, those dealing in finance and banking will reduce their housing budgets for employees and seek less costly residences instead.

Lowering demand and stiff competition will eventually have an impact on rental rates and in turn will prompt the introduction of more flexible payment terms.

However, in the near future, a large number of luxury apartments are predicted to enter the market, while in the lower range the largest supply will come from serviced apartments or condotel units.

Source: Arief Rahardjo , Contributor , Jakarta | Tue, 02/03/2009 3:41 PM | Supplement

Property outlook at a time of global crisis

2009-01-31T14:48:00.000-08:00

Indonesia's economic indicators have been unimpressive with the depreciation of the rupiah by more than 14 percent since the third quarter 2008.

The Jakarta Composite Index in October fell to 1,355 points whilst inflation soared to around 11 percent by end of December.

The excellent performance of Indonesia's exports has buoyed Indonesia's economic growth to remain steady at 6.2 percent from a year earlier, well within the government's target.

With the deepening global financial crisis it is anticipated most property sectors will be impacted despite the government's actions to prevent this.

In Jakarta, absorption in the condominium market was relatively stable. In Q4 2008 around 1,900 units were transacted and a total of 9,600 units were transacted throughout 2008.

The strong take up was contributed mainly from newly launched projects with prices between Rp 200 - Rp 500 million per unit, within CBD locations, with good access to major public transportation, and investment motivated buyers.

The high mortgage rate and tighter competition created negative sales in some projects located in the West, CBD and South Jakarta.

A slight decline in the rental apartment occupancy rate to 69.7 percent was also recorded in the previous quarter.

Service apartments is the only sub sector that actually reached higher occupancy levels compared to the same quarter in 2007.

The Jakarta office market showed strong performance to date with stable office occupancy rates recorded at 86.4 percent last quarter.

High annual demand during 2008 was contributed by the absorption of major tenants in newly completed buildings.

Retail development is expected to slow and careful planning considerations will be critical to success in this sector.

Industrial market investors have adopted a wait and see stance however, some foreign investors and local investor are still active in seeking small industrial land and standard factory buildings (SFBs).

The condominium market performance is predicted to slow in 2009.

Property developers and buyers will carefully consider their investment decisions due to high interest rates and tighter loan approvals.

The sales rate of existing condominiums will remain stable at around 95 percent, and average pre-sales rate of proposed new supply has reached almost 70 percent.

Developers will start to offer flexible payment terms, such as longer installment/balloon payment terms, resizing their units, and offering special packages such as rental guarantees.

It is believed that a more flexible foreign property ownership regulation will be a good stimulator to push the condominium market.

Office future supply by end of 2010 will dominate the Kuningan and Thamrin areas and South Jakarta.

Occupancy levels in 2009 and 2010 are predicted to hover at 84.0 percent - 86.0 percent, due to the high new supply to be completed with lower current pre-commitment level achieved.

Office leasing activity is expected from relocations for rental efficiency, subleasing activities, space downsizing and surrendering of leased spaces. Further pressure in gross rental will be a challenge for landlords, although the effect of high inflation rates during 2008 has created higher operational costs.

The retail sector will face tighter competition with more pressure on rental and occupancy rates, and nine new projects opening in 2009.

Jabodetabek projected annual net supply for 2009 and 2010 will be 316,000 sm and 132.000 sm, respectively and about 117,000 sm is scheduled for opening in the next quarter.

Occupancy rate of Jakarta retail centers is predicted to remain stable at around 77 percent over the next two years.

Limited new supply in the Debotabek area until 2010 will slightly increase the overall occupancy rate to 75 percent.

Pressure on rental rates is expected to continue due to the lower economic growth projections, lower consumer spending and high competition. Further decreases in fuel prices will help reduce pressure on operational costs.

In the industrial sector, Bekasi is the favored area for industrial estates due to it's accessibility to the harbor. As foreign investors prolong purchasing decisions until signs of recovery in the global economy, the industrial estate market is expected to slow.

Source: Utami Prastiana , Associate Director | Fri, 01/30/2009 3:13 PM | Business

Regional Overview: Asia Pacific Industrial Market Overview

2009-01-16T21:59:00.000-08:00

One year on, the effect of the US sub-prime mortgage crisis has finally rippled through to most industrial property markets across the Asia Pacific region during the period between April and September 2008.

Growth of the industrial property markets in most Asia Pacific cities have slowed compared to the previous review period as a slowdown in major economies around the world has affected demand for exports by Asia Pacific cities. This, in turn, has dampened demand for industrial premises and slowed new constructions.

The uncertainties in global financial markets, tightening in credit conditions and increased costs of funding have also cooled investment sentiments in most Asia Pacific cities. As a result, acquisitions of industrial premises have dwindled in the period under review compared to the previous period. Moreover, this same set of factors has reinforced leasing as a more cost-effective option compared to owning an industrial premises. This is particularly evident in Melbourne and Sydney.

Against such a backdrop, growth in land and capital values, and rents of industrial premises eased in most Asia Pacific cities during the six-month period ending September 2008 with those in some markets such as Sydney, Tokyo and Hong Kong slipping into negative territory.

When measured in US Dollars, land and capital values, and rentals of industrial premises across most Asia Pacific cities showed more significant weakening. This is because in contrast to the previous review period, the US Dollar gained strength against most currencies in the Asia Pacific region during the six-month period ending September 2008. In particular, the US Dollar appreciated 15.5%, 13.9% and 12.2% against the India Rupee, the New Zealand Dollar and the Australia Dollar, respectively.

With the global economy likely to enter into a protracted downturn on the back of the deepening financial crisis, the industrial property markets in the Asia Pacific region can be expected to cool further. While Melbourne, Beijing, Guangzhou, Shanghai, Delhi and Jakarta may continue to see upsides in industrial land and capital values and rents to a varying extent, those in Sydney, Hong Kong, Singapore, Tokyo, Auckland and Wellington are largely forecast to remain flat or slide in the next 12 months.

Source and more info Look: http://www.colliers.com/Content/Repositories/Base/Markets/Singapore/English/Market_Report/PDFs/APInd_Nov2008.pdf

Plant Impact is growing better food

2009-01-05T07:47:00.000-08:00

When I stumble across a new company, one of the first things I look at is the Board of Directors. Next up is a brief run through the company's prospects, followed by the market capitalisation versus a number of metrics including revenues, cash, net assets. I would say that on average, half the companies I first showed some interest in are, by this stage, completely off the radar for failing to measure up on a few of those key points. What I look for next, which may surprise some, is what price the company has raised money at since it listed. Why? Well it gives me a very quick idea of how well supported the company is, and it can also speak volumes about the progress the company has made, or at least how the market perceives progress has been made!

With Plant Impact, you really are looking at the kind of company that gets slapped with a 'speculative buy' by any broker/analyst (in this case by Hichens, Harrison & Co and Fiske). It has some interesting stuff in the cupboard, and the management team seems pretty well rounded. But beyond that, you struggle to value the business, as intellectual property type operations are very difficult to value, and it is difficult to gauge the odds of some of their technologies eventually bringing home the bacon for stakeholders. That's why I was pleasantly surprised to see that Plant Impact had, in fact, raised money at a higher level than the original IPO ? this tells me the company appears to be moving in the right direction ? up!

Plant Impact arrived on investors' doorsteps back in October 2006. A placing was completed with the IPO, raising £3.85 million gross (£3.3 million net) at 38 pence per share, valuing the company at around £8.8 million. As the name suggests, Plant Impact is involved in developing natural nutrient and pesticide products for the agricultural industry. But don't think about fields of corn or wheat; instead think tomatoes, cucumbers, lettuce and grapes?and then think about those expensive bouquets of flowers you buy for your wife ...or husband!

Plant Impact's technical director, David Marks, is your botanical/soil scientist/biology guru who invented the group's technologies. Having spent a fair few years working with large fertilizer manufacturers, and having expertise in pest management sciences, David's technical expertise is complemented by CEO Peter Blezard's sales, marketing and management background with Asia Pulp and Paper, and subsequent experience working in the financial markets arena, having co-founded Plant Impact plc five years ago. Plant Impact announced the addition of a Finance Director this week ? Michael Panteli ? who has considerable experience working with start-up technology companies.

Last month, Plant Impact came back to the market and raised a further £1.5 million at 47 pence per share ? approximately 24% higher than the IPO raising. That may not sound all that exciting, but when you consider the number of stocks on AIM trading below their IPO price - way below in too many instances - Plant Impact has faired rather well!

So what does Plant Impact actually do? Well there are basically five products which fall into two categories: crop nutrients and crop pesticides.

CaT technology (the Ca is for Calcium) ? a calcium absorbent aid for fruits and vegetables. Trials conducted to date have shown positive results in aiding the absorption of calcium in parts of the plants that would not usually do so under normal conditions. Some of the benefits include longer shelf life, less physiological disorders and improved tolerance to extremes of temperature.

PiNT works to maximise the yield by unlocking trace elements in soil and fertilizer so that they are more readily absorbed by the plants' roots. Furthermore, it slows the natural breakdown of amine and ammonium nitrogen, which helps reduce leaching. PiNT, therefore, improves yields, reduces leaching and encourages growth of roots, buds and fruit.

Speedo technology is not designed to ensure plants swim faster in the 100-metre butterfly at the Olympics! Instead, it encourages the acceleration of plant growth, generating earlier yielding crops.

Alethea is further down the development pipeline, but in trial in combination with PiNT products it has shown to improve plant tolerance to climatic stresses and increases resistance to disease.

BugOil is the group's pesticide product. The non-toxic oil has been through a number of trials already and has shown promising results. It has proved to be safe for fish, birds, mammals and "beneficial insects" like bees, worms and ladybirds.

The plan for Plant Impact is to develop its crop nutrients business while the crop pesticides division moves through various cycles of testing. In fact, some revenues are already being generated, with interim results for the six months ended 30 September 2007 showing revenues of £0.1285 million. This is a paltry amount of revenue, but nonetheless the company is building up important sales relationships for its products. Plant Impact further released an update this week on BugOil trials ?and the reading was rather nice!

Peter Blezard, CEO, commented, "It is of no great surprise that BugOil, with its compelling list of pest control abilities and significant environmental and safety benefits, is attracting considerable interest from some of the largest global players in the agrochemical industry."

So with a recent boost to the cash pile, and an interesting mix of products combined with a fairly undemanding valuation, Plant Oil looks in better shape than most companies that have listed in the last few years on AIM. There is undoubtedly a market for a product like BugOil, especially in Europe with its anti-genetically modified crops stance, and huge agricultural base for fruits and vegetables. One to keep an eye on.

Source: by Ian Mclelland

Mind the gap, Jakarta's 2009 city budget

2008-12-28T21:07:00.000-08:00

There will be no reason for any agency under the Jakarta city administration to delay projects next year, since the main factor behind its sluggishness has now been removed.

Hopefully, we will never again see an important project start too late -- such as the flood mitigation program this year that began only after many parts of the capital had been inundated.

We can hope the city public works agency will now be able to repair damaged roads across the city immediately, with funding expected to be readily available.

Unusually, the Jakarta City Legislative Council approved its 2009 budget much earlier than in previous years -- in late November. City budget approval has traditionally occurred in late December or early January, with New Year's celebrations frequently held without a new budget.

The early approval really is a breakthrough for various development projects, particularly if the Home Ministry (which is tasked with checking draft regional budgets) can finish its job quickly and return the draft to the city administration.

Early this year, Jakarta Governor Fauzi Bowo was involved in an open dispute with the City Council when he criticized its 75 councilors for not having finalized the draft budget, which had been passed on to them one month earlier.

The debacle left Jakarta without a new budget until late March this year.

Sluggish budget deliberations have had a huge impact on development projects, with agencies under the city administration often using this as an excuse for poor spending on various projects.

Also because of the late budget approval in 2008, by the third quarter of this year the city had been able to spend only 42.19 percent of the total Rp 20.53 trillion (US$1.87 billion) budget, mostly on salaries of civil servants.

Meanwhile, spending for development projects was even lower: 31.42 percent of the total Rp 14.13 trillion allocated had been spent.

With such poor performance, Jakartans are unable to benefit from the desired results of these projects.

Such sluggishness has also sparked inefficiencies because, when time is constrained, certain projects can legally be offered to contractors outside the standard procurement process. Such are the loopholes available for officials to collude with business partners.

The 2009 city budget totals some Rp 22.42 trillion -- a 10 percent increase from this year's figure. The city still relies for its revenue on taxpayers' money, which is set to contribute some Rp 18.69 trillion next year -- mostly from motorized vehicles, property, hotels and restaurants.

On the spending side, education has received the largest allocation with some Rp 5.19 trillion, or 23 percent of the total budget, compared with Rp 4.91 billion last year.

Other sectors that will receive significant allocations include housing with Rp 3.85 trillion, public works Rp 1.7 trillion, transportation Rp 1.14 trillion and the environment Rp 1.42 trillion.

However, this is only a preliminary budget approval and those encouraging figures are not a guarantee that these amounts of taxpayers' money will be spent wisely by bureaucrats.

Therefore, the following step is to ensure that this money will be spent efficiently, for the public interest and not the interests of a small number of people such as bureaucrats and city councilors.

What do all those figures in the budget mean if the money is not spent efficiently -- if large portions of this money go missing and if bureaucrats do not serve the public in earnest (even when a major part of the budget is allocated for their salaries)?

The City Council, as a formal institution armed with supervisory authority, holds the key to ensure that the city budget is spent wisely.

Nongovernment organizations may be able to take part in monitoring the budget spending, but have limited authority to conduct such work.

Therefore, we really hope city councilors will work in the interests of the public, not their own.

According to a number of analysts, inefficiencies caused by the current bureaucratic conditions have resulted in losses of 30 to 40 percent of the total budget. If these estimates are correct, it is a very sad state of affairs.

We regret that historically we have not been able to rely on our legislative representatives to carry out monitoring activities, because many of their members have colluded with government officials and businesses.

Many members of the House of Representatives have been charged in various corruption cases, and some have been tried, thanks to the Corruption Eradication Commission (KPK). But many others have slipped through -- some are even seeking reelection.

To date, no City Council member has been charged in relation to any corruption cases in the capital. Hopefully, this is not because the KPK has not done its job properly. But we are also curious about a number of issues relating to this year's and previous city budgets.

Governor Fauzi Bowo said earlier this year that his administration did not have adequate funding to repair roads because councilors had cut the allocation for such projects.

His staff further explained that the city administration had proposed Rp 280 billion (US$25.45 million) for road repairs in the 2008 budget, but the council had approved only Rp 37 billion.

We question councilors' motivation for cutting such important allocations and shifting funding to other areas. What was behind the move?

Were there more important projects than repairing damaged roads, which regularly turn into lakes after rains, worsening traffic congestion and endangering motorists' and other road users' lives?

In the 2009 budget, there are also several questionable allocations. For example, the Rp 9 billion for 12 meetings of city councilors. Other odd items include procurement for electronic goods where it is assumed that a laptop computer costs between Rp 35 and 40 million, while a desktop computer costs Rp 20 million -- far more than the going rate.

We hope councilors will use their remaining months in office doing their best for the public. Hopefully, they will not prefer to fill their own pockets than to strive to meet the demands of their voters. They will not prefer to listen to their bosses in political parties than voice the public's wishes. They will not collude with officials or businesses for their own interests.

Meanwhile, Jakartans have an opportunity to evaluate the performance of all city councilors, as well as all legislative positions, when they vote for them in April.

We may need to check the track records of incumbent councilors who we voted for five years ago. Have they done anything for us? Were they involved in any scandals?

If they have not performed well, we really must expel them from this honorable position. We can find other figures who are more credible. Otherwise we could be stuck groaning about their behavior for the next five years.

Source: The writer is a journalist at The Jakarta Post. Bambang Nurbianto , The Jakarta Post , Jakarta | Fri, 12/26/2008 11:20 AM | Opinion

Property business staying afloat amid global crisis

2008-12-15T14:31:00.000-08:00

The current global financial crisis has affected almost all sectors, including the property sector. Within two years the property business here will be sluggish, say analysts. Sales of condominiums, especially the apartments subsidized by the government for the lower income market, will slow down and office building sales will also decrease sharply in 2009.

Indeed, the macro economic indicators have worsened during the third quarter of this year. The inflation rate is currently the highest in the past three years. The rupiah value has weakened against the U.S. dollar. Bank interest rates for loans have gone up and stock prices have dropped. The U.S. financial crisis has clearly affected the Indonesian economy, especially its stock and capital market.

After large numbers of government-subsidized condominiums entered the pre-sales market last year the number gradually declined in the middle of 2008. However, new construction has started for middle and upper class condominiums. The locations of both are in premium class areas in the city, such as the Central Business District.

Actually, the overall situation is not getting better. It is understandable as banks that used to provide huge loans are now putting a brake on lending and have to think more than twice for such project loans. "No real lending, no real speculation," they say. This kind of situation will last at least two to three quarters until next year, said Arief Rahardjo, associate partner for strategic consulting of PT Cushman & Wakefield Indonesia.

Still there is another scenario that shows that the property business in Indonesia is not totally affected. Hiramsyah Thaib, president director of PT Bakrieland Development, said that while the exchange rate of the rupiah against the U.S. dollar has weakened it is estimated that foreigners will be attracted to purchase properties here. From this perspective the property business domestically is not in an entirely bad shape after all as its growth can be maintained, he added.

Expatriates, who earn in dollars, will take advantage of the situation, he said. "Here lies the great potential in property purchased by expatriates, including foreign businesspeople," he said.

Such potential has been proven by the sales of an apartment complex called The Wave Epicentrum in Kuningan, South Jakarta, developed by the Bakrie group. Out of the first construction phase of 861 units, 431 units have been sold to date with 5 percent ownership by foreigners. The apartments have just entered the initial construction stage.

According to Handoyo Kristianto, chairman of Real Estate Indonesia, the properties bought here by expatriates are less in number in comparison with those in Singapore and Malaysia, because the ownership status over there is much longer and clearer.

He added that once the government revises procedures for property ownership by expatriates the sales will automatically go up. Currently expatriates only have a usership right for 25 years, which is extendible to 70 years. "For expatriates such procedures are complicated," he said while highlighting the huge potential for property ownership not only here in Jakarta, but also in Bali and Batam.

In every difficult situation one can always find an opportunity, say the wise men. That is why in spite of the future stagnation in the marketing of condominiums and apartments developers do not seem deterred from carrying out new projects. One way is to work on a specific target or niche marketing. PT Asiana Lintas Development has taken such steps in its marketing. After successfully marketing its Nirvana Kemang Apartments it is now constructing Senopati Suites on Jl. Senopati, Kebayoran Baru, South Jakarta. "We carefully target our apartments to a select segment that has not been affected by both the economic situation or excessive number of apartments available," said Alifa Abdullah, marketing director of PT Asiana Lintas Development.

Built on 2,600 square meters of land close to Sudirman Central District Business (SCBD), Suropati Suites comprises 17 floors totaling 86 apartment units. There are various sizes of units, from 124 to 440 square meters. The price is Rp 15 million per square meter. "Until now more than 35 percent has been sold," he said.

Meanwhile, no less aggressive in its marketing is Agung Podomoro Group. One of its construction companies, PT Cahaya Mitra Sejahtera, has just completed Permata Hijau Residences in Permata Hijau, South Jakarta. The project is valued at Rp 300 billion and construction began in February 2007.

The high-rise exclusive apartment buildings are situated on a 7,000 square meter area and combine a modern minimalist architectural concept blended with a tropical park. There are two towers here, Abelia with 33 floors and Bromelia with 26 floors. "We prioritize owners' privacy as each floor consists of only two units and is served by two elevators," said marketing director of Agung Podomoro Group, Indra Widjaya Antono as quoted by Kontan.

Agung Podomoro markets only 250 units with 100 square meters for three bedrooms and 200 square meters for four bedrooms. The price of each unit ranges from Rp 1.6 to Rp 4 billion. Since the marketing launch in December 2006, 80 percent of the units have been sold.

The demand is quite high, said Indra, because expatriates, for example Koreans, Americans and Australians like Permata Hijau area. "Many of them rent in this area," said Indra.

The market for Permata Hijau Residences is also targeted mostly at expatriates who have become a target market of several other developers of apartments in the area. Other apartments in the area include Simprug Teras, Simprug Indah, Permata Saphire Regency and The Bellezza, which belongs to Gapura Prima Group. Compared to other residential areas, Permata Hijau is an attractive residential destination for expatriates.

Meanwhile, Chairman of Real Estate Indonesia (REI) Teguh Satria is optimistic about the property business in the country, predicting a 25 percent growth in the sector in November and December 2008 provided there are no extreme global economic changes.

Source: Burhanuddin Abe , Contributor , Jakarta | Thu, 11/27/2008 11:09 AM | Supplement

Procon: Prelaunch property prices: Intricate, yet lucrative for some

2008-12-15T14:28:00.000-08:00

During the course of the ongoing global economic crisis, people will naturally come to ask whether it is wise to consider property investment. The property sector will take a hit, no argument there, but keep in mind that opportunity presents itself to those who seek.

One of the lesser known property investment opportunities, which tends to be overlooked, is buying at a pre-launch price. This type of buying -- when the project itself is still on paper -- is not so favorable, as it is as risky as it is intricate.

Ordinary buyers and investors tend to have a 'cash and carry' mentality -- they don't feel comfortable investing in an unseen object. Nevertheless, a number of experienced buyers and investors are aware of the value brought to the table.

In general we can say that the offering of a pre-launch price by a developer is part of their effort to gain credibility for their project. That way, when the project is ready to launch, they can justifiably affirm that such and such a percent of the offered space has already sold.

As a matter of fact, this sort of promotion will certainly lend good standing to a project's image. In addition to the promotional value, the developer will unquestionably make good use of the funds received from early bird investors.

In order to achieve this end, most developers will not hesitate to sell the offered pre-launch space at very low margin or even at cost price! The average margin between a pre-launch offering price and the normal price is between 20 and 25 percent.

Statistics, based on a study by Procon, show that most developers reserve 15 percent of a property's total space for pre-launch offering; some reserve as much as 20 percent. Property projects take between six and twelve months to go from the pre-launch to the grand launch.

Take as an example the case of Setiabudi Residences. Initially offered at Rp 800 million at a pre-launch in December 2004, the value increased to reach between Rp 1.5 to Rp 1.7 billion in mid 2008.

The Capital Residences are another example of the pre-launch game allowing buyers and investors to grow their investment seeds. Property bought at Rp 2.1 billion at the pre-launch in December 2004 has thus far risen to between Rp 4 to Rp 4.2 billion.

Offered at Rp 2.2 billion at a pre-launch in October 2003, Forum Senayan City was worth around Rp 3.4 billion just three years after the pre-launch.

A glance at this illustration is evidence that the margin of investment is still significantly higher than the current deposit interest rates of 10 or 11 percent per year.

This type of property buying may rest on the lingering question of whether a developer is trustworthy or not and if the project will progress as scheduled. This is where a credible property consultant plays its role, providing recommendations on selecting reliable developers and advising on pricing. Most importantly, these consultants have an idea of how much the investment might be worth in the future.

One fact seldom mentioned, despite repeated statements of oversupply, is that almost all available spaces offered have been sold.

Oversupply itself is largely due to the ongoing construction phase. Interestingly, once completed, the market has the tendency to immediately fill vacancies. According to Procon's data from the third quarter of 2008, the sales rate in the Jakarta condominium market remained stable at 95.6 percent.

Looking back at the crisis of 1997-1998, we have learned a lesson that, even then, there was not a noticeable weakening in property value. Of course back then there were a number of abandoned property projects, but they had little impact on the value of already secured properties.

When comparing that period to the current situation in Indonesia, there is no need to be overly pessimistic. A few property projects will slowdown or even be abandoned, perhaps, but property values themselves will continue to grow, albeit at a lower rate.

Looking ahead, it is safe to say that the current global economic downturn will make it much harder for untrustworthy developers with bad track records to survive. Owing to its rock stable intrinsic value, nonetheless, the property market will remain a good alternative for investors.

Source: Evi Susanti , Consultant | Fri, 11/28/2008 10:52 AM | Business

Residential expatriates, expect earnings extremely Rp 25 Trillion

2008-12-13T21:12:00.000-08:00

Government policies that extend ownership rights for foreign shelter from 25 years to 70 years has been bringing in income that means. It is estimated as many as 10,000 foreigners will buy apartments in the upcoming 2009. If one apartment unit is Rp 2.5 billion, money that flows to Indonesia may reach Rp 25 trillion per year. "This is not including the cost of living, taxes, and the absorption of labor," said Teguh in the event MarkPlus Conference 2009, Thursday (11/12) at Pacific Place, Jakarta.

Meanwhile, without expanding, the Chairman of REI also estimate the value of subsidized apartments bersubsidi will be increased from Rp 500 billion in the year 2008, to Rp 2,500 billion in 2009

Teguh also estimate the growth of property in 2009, particularly housing, will experience growth of 20 percent compared to 2008. Currently there are 258 apartment tower in Jakarta, which are all ready in 2009. More broadly, Jamil said, people's party aka the general election in 2009, instead of negative impacts, actually help the economy in Indonesia, including the printing industry, food, flight, and others.

Source here: http://kompas.com

Other markets for exports amid downturn

2008-12-06T16:13:00.000-08:00

The main export markets for Jakarta products in August were the United States (13.46 percent), Japan (11.99 percent) and Australia (7.22 percent).

Tanda Sirait, the agency's division head of statistics, said that in October, the export value to the United States dropped by 21.69 percent, Germany 8.66 percent and the United Kingdom 6.67 percent.

Fadhil said businessmen in the city had to look for other lucrative markets in South America, Middle East and Eastern Europe.

"The administration should also protect domestic products by implementing higher prices for imported products," he said.

As exports decreased, inflation in November was recorded at 0.34 percent. Until November, the inflation rate in Jakarta already reached 11 percent. The administration estimated that inflation would reach 11.5 percent this year.

The number of foreign tourists coming through the city's three main gates -- Soekarno-Hatta International Airport, Halim Perdana Kusuma airport and Tanjung Priok port -- increased. In October, the number rose by 22.15 percent to 126,549 tourists from 103,605 tourists recorded in September.

Djamal said that of the total tourists, most came from Malaysia (16,130 visitors), Japan (9,959) and Singapore (9,346). Until October, Jakarta has recorded 1.25 million visitors. The target was 1.5 million foreign tourists this year.

"The number of foreign tourists may continue increasing because the rupiah is tipping. Tourists who normally stay two days will be able to extend their stays," he said.

Source: Tifa Asrianti , The Jakarta Post , Jakarta | Wed, 12/03/2008 10:59 AM | City

Practical Strategies In Facing Property Business 2009-2010

2008-12-03T16:49:00.000-08:00

The property business condition which is in global financial will influence the behaviour of most business agents, however from the bankers, developers and consumers (end uses/investors).
The most influential point is the internal management readiness of property business agents to adjust with the charge of market situation and condition.
For developers who want to exist in the market, there is nothing but doing “total consolidation” before being forced to “resign” or face the problem “bad credit” in 2009.
Repositioning for Developers in 2009
The tight competition because of the market weakness demands marketing and finance department to be careful in projecting the selling rate in the each flow plan.
In this case, the capacity, capability and mentality of the professionals behind the projects are examined. Over optimism beyond the success two years ago must be corrected. On the other hand, pessimism and doubtfulness will deteriorate the company’s Performance. the best thing to do is internal consolidation of the company. It could be Restructing or Reengineering. Obviously, developers should do Repositioning accurately, carefully and proportionally. Devastation, Merger, Equity Sharing, Strategic Alliance and Acquisition are alternative of company’s total consolidation.
• The Strategic of Big-scale Developers (>200 hectares)
If big-scale developers have concentrated on the lower-middle market share want to survive, they have to concentrate in the lower-middle market share with the price of less than Rp 200 million. This should be done to anticipate the possibility of suppressed housing market because of the increase of interest rate of KPR (People Housing Credit) either in Private Banks or in the bank of BTN.
If they want to face the possibility of market suppression in 2009, they should not increase the house selling price except for adjusting with the inflation.
• The Strategic of Middle-scale Developers (100-200 hectares)
Middle scale developers which have succeed in getting end-users should increase the portion of lower-middle houses with the price of less than Rp 140 million if they concentrated on the lower-middle market share with the price of Rp 160 million.
Developers can retain the land selling price if there is selling rate decrease under the selling rate of main competitors, for products of Rp. 200 million. If the selling rate decrease is more than 50% compared with of the previous year, developers must do price restructuring by correcting the land and building price.
• The Strategy of Small-Scale Developers (<50 hectares)
Small-scale developers which focus on lower middle market share should maximally use the market chance. If possible, they must expand the business by proposing new additional loan from banks or by co-operating or building alliance with big developers which are willing to share in terms of fulfilling the duty implementing the concept of balances housing pattern development of 1:3:6.

The Strategy of New Development Area
Besides revising the site plan (increasing the portion houses), new area developers which have financing commitment with the banks should be careful in determining price strategy, methods of payment and transferring schedule before launching the project to the market. Another important thing is the determination timing to launch the product the market. exacerbation of marketing concept and strategy are absolute if they want to break through the market slack. Product launching must be supported by integrated communication in order to break through the market share among the tight competition. Relying on gimmicks such as gifts, promises and big discount by means of product launching advertisement does not guarantee marketing success. Land price determination starting from the lowest price but is until under the “lower limit” of project financing feasibility will make optimal selling rate between 2009-2012.
The Strategy of Exclusive Area Developers
Middle-up per developers with limited area located in the middle of tours or in the popular area may retain by postponing the fixed and price increase.
Fixing product quality (the house design) and increasing service to old residents and involving them to play a role as marketer and public relation officers are quite effective alternatives.
Market Review and Marketing Audit
After doing internal consolidation in all areas, especially finance, management and Human Resource; developers just continue to do the external consolidation, i.e. market and marketing. Before doing basic and strategic adjustment in marketing, total market review should be done. In this case, developers must pay attention to market aspects from macro perspective like final condition and economic trend, influential politic situations such as market width, market share and market absorption.
Besides, marketing Audit is another important thing. Developers must be sharp in observation looking at market dynamics in micro contexts like final condition and market trend which influence local completion and competitors’ strategies.
The market review result of this marketing audit is needed to arrange new Marketing Plan. With Marketing Plan, developers will easily arrange such as Integrated Marketing Strategy which describe Marketing implementation strategies known as Marketing Mix (Product, Price, Place and Promotion) and Promotion Mix (Media Advertising, Sales Promotion, Personal Selling and Publicity) in details.
Understanding to project development becomes the main starting point to do Repositioning in terms of planning total marketing solution.
This integrated done marketing program is the total solution for grabbing the competition in 2009.
If developers want more objective results, they may seek help from independently professional service out of Company.
Professional Marketing Team
Direct Selling through personal selling controlled by a professional marketing team is an effective solution to gain the most potential buyers.
The combination among canvassing, door to door selling in field and sales promotion in an exhibition done by controlled sales force will provide optimal transaction numbers.
Professional Public Relation Service
The function of public relation service becomes the most important part not only to keep and raise the company’s image in front of consumers, but also -more importantly- to save the selling degree which was reached before.
Public relation service must involve from the initial marketing campaign until the post period of building sales. The service is a part of the integrated marketing team.
Consumer Behavior
Understanding consumer’s attitude and behaviour who are most lower-middle end-users becoming more critical and careful is the most important thing to do.
The strategy to increase prices among liquidity problems nowadays is not an appropriate solution since most buyers are now end-users. The behaviour of end-users is totally different from the investors. End-users rely on saving accumulation for years to pay the down-payment and on monthly salary to pay the instalment. While investors see more chances to invest their money.
In other words, end-users are very sensitive with price increases than investors. Therefore, at present developers would better force the selling volume than the profit margin. Selling volume can increase developer’s cash flow which is needed to anticipate the tight monetary condition for the next three months. This step will become a competition among developers to expand at the beginning of 2009.
Price Increase
Last but not least is consumers’ trust. This last factor plays a big role in supporting success to break through marketing slack entirely.
The syndrome of gifts, discounts, gimmicks and promises for the last two years done by almost all developers is considered as a “profit” by consumers. The boom of gifts, KPR interest discounts, big discounts, payment without down-payment and a free house for buying a house has made consumers more careful to decide, not to mention the trauma experienced by deceived consumers from big developers’ false promises to small developers’ “dreaming houses” which has not disappeared. In a sudden developers pronounce price increases because of US dollar depreciation, price increase of raw materials and so on.
The question is: Will the sudden price increase be positively responded by consumers” Or, Will they become much more careful in making a decision? If the latter happens; not only will the market desire at lower middle houses decrease, but also consumers might run away.

Kondisi Terparah 2009, Ekonomi Tumbuh 4,5 Persen

2008-12-03T08:08:00.000-08:00

Pertumbuhan ekonomi pada 2009 diperkirakan mencapai level terburuk di posisi 4,5 persen, jauh lebih rendah dibandingkan dengan target APBN 2009, yakni 6 persen. Meskipun demikian, target APBN itu masih bisa tercapai jika Indonesia bisa mempertahankan aktivitas ekspor dan investasi.
”Nilai tengah pertumbuhan ekonomi kami perkirakan ada di level 5-5,5 persen,” ujar Menteri Keuangan sekaligus Pelaksana Jabatan Menko Perekonomian Sri Mulyani Indrawati saat melaporkan kondisi terakhir krisis ekonomi kepada Komisi XI DPR di Jakarta, Selasa (2/12).
Sebelumnya, Badan Pusat Statistik menyebutkan, pada 2008 setiap 1 persen pertumbuhan ekonomi akan menambah 702.000 lapangan kerja baru (Kompas, 22/8/2008). Dengan demikian, jika pertumbuhan turun dari 6 persen ke 4,5 persen, tenaga kerja yang tidak terserap bisa mencapai 1,053 juta orang. Padahal, masih ada sekitar 9,427 juta penganggur terbuka yang menunggu pekerjaan saat ini.
Menurut Sri Mulyani, faktor-faktor yang masih bisa diandalkan sebagai pendorong ekonomi pada 2009 adalah konsumsi rumah tangga dan belanja pemerintah. Adapun ekspor dan investasi diperkirakan akan menghadapi tekanan berat pada 2009.
Konsumsi rumah tangga diharapkan masih tumbuh 5 persen dibandingkan dengan konsumsi tahun 2008. ”Anggaran kementerian dan lembaga nondepartemen dialokasikan senilai Rp 322,3 triliun atau naik dibandingkan dengan tahun 2008, yakni Rp 290 triliun. Namun, realisasinya akan dipengaruhi kemampuan departemen dan lembaga itu dalam menyerap dananya,” ujar Menkeu.
Di Batam, Kepulauan Riau, Wakil Presiden Jusuf Kalla meminta pelaku usaha tetap optimistis pada 2009 meskipun melemahnya permintaan pasar dunia dapat memengaruhi kinerja ekspor industri manufaktur, khususnya ekspor ke AS, Jepang, Korea, dan China.
Namun, di sisi lain, ujarnya, ada beberapa produk ekspor yang bersumber pada komoditas dan energi, seperti minyak kelapa sawit atau batu bara, yang tetap dibutuhkan negara lain.

Dorong daya beli

Kepala Badan Kebijakan Fiskal Anggito Abimanyu menyebutkan, pemerintah tengah mencari sumber dana siaga minimal 5 miliar dollar AS untuk menggantikan dana yang mungkin tak didapatkan dari penerbitan obligasi negara. Ini untuk membiayai belanja negara yang tetap meningkat pada 2009.
Anggota Komisi XI DPR, Maruarar Sirait, menegaskan, pemerintah harus melakukan lima langkah yang tidak biasa untuk menolong ekonomi. Pertama, menerapkan tax amnesty (pengampunan pajak). Kedua, menerapkan blanket guarantee atas simpanan nasabah. Ketiga, menurunkan harga bensin dan solar lebih dari Rp 500 per liter. Keempat, perluasan reformasi birokrasi. Kelima, menurunkan suku bunga acuan (BI Rate).

OIN,FER,INU
Sumber : Kompas Cetak

Relasi harga, biaya, nilai dalam penilaian properti

2008-12-02T16:15:00.000-08:00

Harga, Biaya dan Nilai
Pembedaan antara harga, biaya dan nilai telah dibahas pada bagian sebelumnya. Pembedaan terminologi tersebut penting karena adanya hubungan fungsional diantara terminologi tersebut, antara lain: harga merujuk pada pertukaran aktual barang atau jasa; biaya mencerminkan pengeluaran biaya untuk produksi barang atau jasa; nilai merepresentasikan harga yang paling mungkin untuk disepakati oleh para pembeli dan penjual atas barang atau jasa yang tersedia untuk diperjualbelikan.
Harga adalah konsep yang berkaitan dengan pertukaran komoditas, barang atau jasa. Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu benda. Ketika terjadi transaksi (baik diungkapkan maupun tidak), maka harga menjadi suatu fakta historis. Apabila digambarkan dalam bentuk grafik, maka harga yang telah dibayarkan merepresentasikan titik perpotongan antara kurva penawaran dan kurva permintaan.
Biaya adalah konsep yang berhubungan dengan produksi, berbeda dengan konsep pertukaran, didefinisikan sebagai sejumlah uang yang diperlukan untuk menciptakan atau memproduksi suatu komoditas, barang atau jasa. Ketika suatu barang telah diproduksi atau jasa telah diberikan, maka biaya produksi barang atau jasa tersebut menjadi suatu fakta historis.
Konsep nilai merepresentasikan harga yang paling mungkin untuk disepakati oleh para pembeli dan penjual atas suatu barang atau jasa yang tersedia untuk diperjualbelikan. Nilai mencerminkan harga hipotesis atau dugaan yang paling mungkin disepakati para penjual dan pembeli barang atau jasa. Dengan demikian, nilai bukan suatu fakta, melainkan suatu estimasi atas harga yang paling mungkin dibayar atas suatu barang atau jasa yang tersedia untuk diperjualbelikan pada periode waktu tertentu.
Disamping kemampuannya untuk dapat diperjualbelikan oleh pelaku pasar seperti para pembeli dan penjual, nilai suatu barang atau jasa dapat juga berasal dari kegunaan atau fungsi-fungsi ekonomi alternatif lainnya yang berkaitan dengannya, ataupun nilai dapat mencerminkan kondisi pasar yang tidak umum.
Para pemilik properti yang menggunakannya untuk menjalankan kegiatan usaha, investor properti, penjamin asuransi properti, pegawai penilai atau pentaksir nilai kena pajak properti, likuidator ataupun kurator, dan pembeli khusus atau pembeli yang bermotivasi tidak umum, dapat memandang nilai yang berbeda atas properti yang sama untuk alasan-alasan lain yang valid dan masuk akal.

Definisi khusus yang telah dikembangkan dari nilai menawarkan pandangan mengenai jenis nilai alternatif yang dapat ditetapkan pada suatu barang atau jasa. Oleh karen itu, penggunaan istilah nilai hendaknya selalu dikualifikasikan dengan definisi tertentu yang dapat diterapkan.

Pasar
Pasar adalah suatu lingkungan di mana barang, jasa, atau komoditas diperdagangkan antara para pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar tersebut menekankan pada kemampuan para pembeli dan penjual untuk melakukan aktivitas-aktivitasnya tanpa pembatasan. Prinsip penawaran dan permintaan menyatakan bahwa harga suatu barang, jasa, atau komoditas mempunyai hubungan berbanding lurus dengan variasi permintaan dan berbanding terbalik dengan variasi penawaran. Dalam pasar properti, penawaran mereprentasikan kuantitas kepentingan hukum atas properti yang tersedia untuk dijual atau disewakan pada berbagai variasi harga dalam pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa upah tenaga kerja dan biaya produksi adalah tetap. Permintaan menunjukkan jumlah pembeli atau penyewa potensial yang sedang mencari suatu jenis kepentingan hukum properti tertentu pada berbagai variasi harga dalam suatu pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa faktor-faktor lain seperti populasi, pendapatan, harga di masa mendatang, dan preferensi konsumen adalah tetap.

Pengkomunikasian Hasil Penilaian
Isi dan bentuk laporan penilaian adalah penting untuk : Mengkomunikasikan kesimpulan nilai kepada klien dan pengguna penilaian Mengkonfirmasikan dasar penilaian/definisi nilai, maksud dan tujuan penilaian, dan asumsi serta kondisi pembatas dalam pelaksanaan penilaian Untuk membantu pembaca dalam memahami prosedur dan data yang digunakan dalam penilaian, maka laporan penilaian dapat juga menyediakan proses analisis dan data empiris yang untuk sampai pada kesimpulan nilai. Informasi penting lainnya yang terkandung dalam laporan penilaian termasuk: Nama penilai, Properti yang dinilai, kepentingan hukum atau hak kepemilikan properti yang dinilai , Tanggal penilaian, dan tanggal laporan penilaian Kedalaman pelaksanaan inspeksi lapangan, Penerapan SPI dan pengungkapan yang diperlukan.

The interest rate of home ownership loan rise

2008-12-01T05:06:00.000-08:00

You take your home ownership loan (KPR) worth 240 million with 20% down payment and installment 10 years and 10% interest then you simply pay down 48 million, administration costs, insurance and the first installment of 15 million with an installment of a nominal 2 , 5 million per month. Houses have been able to place and then you just move rupaih of 2.5 million per month interest rates for the first year. Assume your salary 7 million rupiah, because the bank will approve your credit with a value of around a third installment of income consumers.

Three months later, supposing there are financial institutions that offer loan, say 50 million rupiah to the insurance contract KPR you enough, and because you need to make buying household equipment, electronic and home renovation, andapun receive, because the going easy. Consequently installment you will be at 1.2 million rupiah for five years with an interest rate assumption of 5%. The number of installments per month, the burden now increased to 3.7 million rupiah.

Yes it is because you want to improve the living standard be sick with the first savings and pengencangan belt. Household needs, electricity, water, spp children, transportation and so stay left 3.3 million rupiah. Although the road can still be very mouth, so once ngutang times and paid next month.

Because of the economic situation flutuaktif and tend to worsen, then the second year, say bank interest increased from 10% to 14%, so you will membengkaik installment of a total of 4.3 million per month. At the same time the price needs food, goods and other services also increased, due to escalating fuel for example. With the remaining 2.7, the financial condition increasingly worsened if you can not be said skak mats. Didera various daily needs of the more expensive, hutangpun more often and you no longer mencicil installment loan and the house was consumptive. Bad debts eventually become your last choice.

What if a similar accident befall you sepereti thousand people, or one million people or twenty million people who have bad debts. Banking will be international interest rates because the central bank international interest rates. Central Bank interest rates to international companies, institutions, agencies still put utangnya letter. Bank interest rates to international customers do not take deposits and savings.

Maybe that happens in the United States, where many residents tempted with a variety of credit derivatives products that require easily without thinking the impact of the next. Of critanya not as simple as that because consumers can immediately sell the house (the house much) or to return to the banks / brokers, or any other regulations that meminimkan risk consumers, for example. However, when bidding home to school and people do not need to be home again, the credit permanent alienation. Manipulation and greed of brokers or financial institutions as well as the original action fate of the many people who eventually became one of the causes and drag the coming financial crisis.

Currently, Indonesia has started to fell the impact which affected the interest KPR gradually increased from the original 9 - 10% to be 14 to 15%. No rain and wind, but the American consumer income tergerus by the difference between interest rate increase yesterday. The larger installment KPR and the increase.

What can consist in this condition? Do you want to sell the house and back into the contractor who contracted the house. Hm option to sell the house seemed too extreme pity the family, eventually you have to tighten my belt or sell assets. You would be sick with the first. However, what if interest rates continue to soar into the bank 17%, 20% or higher. Is whether income you hold the high installments. Hopefully the national economy fundamentally strong enough, hopefully

translation from source: http://yara74.blogspot.com/

Perbankan Bakal Lebih Selektif

2008-11-26T07:47:00.000-08:00

Perbankan nasional 2009 diperkirakan lebih selektif dalam menyalurkan kredit kepada nasabah, karena melambatnya pertumbuhan ekonomi nasional, akibat tekanan krisis keuangan global makin meningkat.

"Bank-bank di dalam negeri akan melakukan upaya ekstra ketat dalam menyalurkan kreditnya dengan sikap hati-hati agar tidak menimbulkan masalah di kemudian hari," kata Direktur bidang internasional PT Panin Bank Tbk, Hendra Dani Saputra kepada pers di Jakarta, Rabu (26/11).

Perbankan kemungkinan akan menyalurkan kredit ke Usaha Kecil dan Menengah (UKM) dengan porsi yang lebih besar karena sektor tersebut lebih tahan dalam kondisi apapun. Apalagi UKM masih mempunyai peluang besar untuk digarap, katanya.

Perbankan saat ini mendapat kelonggaran terhadap giro wajib minimum yang semula sebesar 9 persen dari dana pihak ketiga turun menjadi 7,5 persen. Hal ini dilakukan Bank Indonesia (BI) untuk mendorong perbankan punya akses lebih besar dalam menyalurkan kreditnya kepada masyarakat, ucapnya.

"Apabila likuiditas perbankan ketat dan permintaan kredit nasabah menurun akan menimbulkan dampak negatif bagi pertumbuhan ekonomi nasional," katanya.

Menurutnya, BI berusaha memberikan kelonggaran kepada perbankan agar pertumbuhan ekonomi berjalan baik namun BI saat ini masih tetap mempertahankan suku bunga acuannya (BI Rate) 9,5 persen.

Perbankan saat ini mengharapkan BI menurunkan BI Rate, sehingga mereka bisa menyesuaikan diri untuk memicu nasabah mencari kredit baru dalam upaya meningkatkan usahanya.

Nasabah dalam dua bulan terakhir ini cenderung menahan diri, karena suku bunga bank cenderung makin meningkat. Suku bunga kredit bank saat ini antara 15-16 persen.

Ekonomi Indonesia masih dapat tumbuh asalkan pemerintah memperkuat pasar domestik dan mengurangi impornya serta mencari pasar ekspor baru terutama di kawasan Timur Tengah. "Apabila hal ini dapat dilakukan maka ekonomi nasional akan dapat tumbuh dengan lebih baik," ucapnya.

sumber: http://www.kompas.com/

Indonesian growth forecast to slide to 2.5 percent

2008-11-24T13:28:00.000-08:00

by: The Jakarta Post , Jakarta | Mon, 11/24/2008 11:36 AM | Business

Indonesia's economy will still end up this year with a forecast growth in gross domestic product of nearly 6 percent mainly on the back of robust expansion in the first three quarters.

However, as the global financial crisis has been getting worse since September and economic recession has spread from the United States to Europe and Japan, analysts have been constantly revising downward their forecasts on Indonesia's economic outlook.

Only about ten days ago, Justin Wood, the Economist Intelligence Unit's director for Southeast Asia, forecast a 3.7 percent economic expansion for Indonesia next year.

This, he acknowledged, was below the consensus forecast of economists.

But President of PT UBS Securities Indonesia Sarah-Jane Wagg, in an interview with The Jakarta Post's Vincent Lingga last week, came up with an even lower estimate, forecasting that Southeast Asia's largest economy would expand by a mere 2.5 percent, a nine-year low.

The following are excerpts from the interview: Question: What do you think will be the outlook of Indonesia's economy next year? Answer: Given our global recession call, we are expecting Indonesian growth to moderate quite significantly, falling to 2.5 percent in 2009 from an estimated 5.8 percent this year. The prices of almost all primary commodities are falling and investments would be very weak.

But I think there are virtually no downside risks to this forecast, meaning that would be the bottom. What will be the key drivers?

Private consumption will remain the locomotive. However, the cyclical downturn alongside the tightening liquidity we are already seeing will affect investment growth. It will be difficult for private investment for exogenous and endogenous reasons.

Globally, there is a flight of capital away from developing economies and Indonesia will not remain unscathed.

Access to financing is already being made difficult for corporations, as the Bakrie Brothers episode is demonstrating.

Domestically, a tightening liquidity situation, given the rapid credit expansion in the previous three quarters and keener competition for funding (meaning higher costs) is also putting new lending on hold, thus impacting private investment in a similar fashion

Growth in Bank lending will slow significantly from the current 35 percent annual rate to 10 percent or even lower in 2009. How do you see the rupiah will perform next year?

I think it may take two quarters before imbalances such as the high lending activity and corrections on imports translate into a small current account surplus, especially because export growth is likely to continue to decline and trade volume growth is expected to fall further, while the prices of most primary commodities will remain low.

Until then, as the economic numbers turn significantly weaker, the risk of capital withdrawal and currency weakness remains.

The government should make it compulsory for all on-shore transactions to be in rupiah. I think there would not be much leeway for Bank Indonesia to lower its benchmark interest rate because a significant easing of the monetary stance could affect the rupiah.

The differentials between the BI Rate and the U.S. Fed funds should be kept relatively high to encourage investors and depositors to hold onto their rupiah assets.

We expect the current rupiah overshoot to recover to Rp 9,800 per dollar by end 2009. What about the Indonesian stock exchange?

Sorry, its almost an impossible call as the current trading level is totally divorced from the fundamentals of the economy. What are the prospects for government and corporate bonds?

New government and corporate bond issuance will remain difficult in our view until global liquidity eases more significantly and global currency fluctuations stabilize (in part reflecting the end of capital repatriation on a large scale back to the American dollar) and risk appetite thus returns.

However, investors would still be interested in both corporate and government bonds at the right prices, meaning that investors would demand high yields, perhaps as high as 16 percent.

Bonds from extremely well managed companies operating in sectors with high-growth prospects in the future still have a good chance on the market.

Saatnya Kerja Sama Menangkis Krisis

2008-11-24T13:25:00.000-08:00

Dampak krisis global sudah terasa. Industri padat karya penghasil produk konsumsi mulai meradang karena kehabisan permintaan. Order ekspor yang biasa melimpah di akhir tahun kini sepi. Buruh dan pengusaha pun berada di bibir jurang yang sama. Kerja sama yang solid kini dibutuhkan untuk menangkis dampak krisis.

Sekarang rasanya bukan saat yang tepat untuk saling berdebat. Krisis global sudah mulai menggerogoti kita. Jika tak solid, pengusaha dan buruh bakal sama-sama tergilas krisis global, yang berawal dari ambruknya sektor keuangan di Amerika Serikat dan Eropa.

AS mengalami tingkat pengangguran terburuk selama 14 tahun terakhir. Sebanyak 600.000 orang kehilangan pekerjaan dalam tiga bulan terakhir dan menjadi bagian dari 1,2 juta orang penganggur baru di AS tahun ini.

Pekerja industri manufaktur, properti, metal, dan jasa keuangan merupakan sektor yang paling banyak menjadi penganggur. Ekonom Goldman Sachs, biro riset AS, memperkirakan, tingkat pengangguran mencapai 8,5 persen tahun 2009.

Mereka yang tidak bekerja akan mengurangi belanja, yang menggerakkan dua pertiga kegiatan ekonomi nasional. Kondisi ini yang kemudian turut menekan permintaan pasar AS terhadap produk negara lain.

Produsen tekstil, produk tekstil, dan komponen elektronik atau kendaraan bermotor Indonesia mulai merasakannya.

Produsen yang berorientasi ekspor kini kehilangan pasar. Pasar lesu, bertepatan dengan berlangsungnya rutinitas akhir tahun penetapan upah minimum baru tahun 2009.

Industri padat karya kelimpungan. Mereka mulai mengurangi produksi sedikitnya 30 persen. Tak sedikit buruh yang dirumahkan. Buruh kontrak dan pemasok bahan baku pun terpaksa menganggur.

Kesinambungan

Kalangan serikat buruh dan pengusaha sepakat, kesinambungan pekerjaan sangat penting bagi pekerja. Namun, peran pemerintah sebagai pengawas implementasi peraturan ketenagakerjaan tetap dibutuhkan. Optimalisasi bipartit akan sulit tercapai jika pemerintah tidak netral.

Menurut Presiden Konfederasi Serikat Buruh Sejahtera Indonesia (K-SBSI) Rekson Silaban, forum bipartit di tingkat pabrik harus lebih aktif bertemu dan mencari solusi jika perusahaan menghadapi kendala. Politisasi persoalan justru bakal mempersulit keadaan. ”Segera identifikasi sektor yang terkena dampak langsung krisis agar proses penyelamatan bisa lebih cepat,” kata Rekson.

Soliditas buruh dan pengusaha sangat dibutuhkan sekarang untuk mencegah PHK massal jika krisis semakin parah. Lembaga donor internasional pun jangan lagi memakai syarat yang membebani negara debitor saat memberi pinjaman. Rekson bakal menyampaikan hal ini dalam pertemuan serikat buruh dari 20 negara dengan pemimpin G-20 di Washington DC, AS, Sabtu (15/11).

Presiden Federasi Serikat Pekerja Metal Indonesia Said Iqbal mengatakan, manajemen harus lebih terbuka kepada serikat pekerja tentang kondisi perusahaan. Ini membuat pekerja lebih siap. ”Kalaupun dimulai dari pembahasan pergeseran jam kerja, dirumahkan, sampai akhirnya ada pemutusan hubungan kerja, semuanya tidak tiba-tiba. Jadi, pekerja bisa lebih mempersiapkan diri untuk mengantisipasinya,” kata Iqbal.

Ketua Umum Asosiasi Pengusaha Indonesia (Apindo) Sofjan Wanandi mengatakan, pengusaha tetap memiliki kepentingan yang sama dengan buruh saat ini. Jika buruh membutuhkan pekerjaan, maka harus bersama dengan pengusaha mempertahankan perusahaan.

”Investasi baru sudah tak mungkin diharap saat ini. Jadi, tak ada jalan selain mempertahankan yang sudah ada. Pengusaha hanya butuh ketenangan agar usahanya tidak hancur akibat krisis global dan politisasi persoalan,” ujar Sofjan.

Hamzirwan
Sumber : Kompas Cetak

Rabu, 12 November 2008

Krisis, Proyek-proyek Baru Properti Dihentikan Sementara

2008-11-21T14:36:00.000-08:00

Sejumlah pengembang perumahan kini menghentikan sementara pembangunan proyek-proyek baru. Langkah itu ditempuh untuk mengamankan likuiditas dan mengurangi risiko pendanaan proyek di tengah semakin menipisnya daya serap pasar.

Hal itu dikemukakan Wakil Ketua Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia (DPP REI) Djoko Slamet, Rabu (19/11) di Jakarta. Proyek yang mengalami penundaan meliputi properti kelas menengah ke bawah, menengah, hingga menengah atas.

Penghentian sementara itu umumnya dilakukan terhadap proyek-proyek yang belum memasuki tahap konstruksi dan dinilai belum menyerap pasar yang signifikan, yakni di bawah 60 persen dari total unit yang ditawarkan.

”Penghentian sementara proyek baru dilakukan sampai kondisi pasar membaik dan daya beli konsumen meningkat. Kalau proyek baru dipaksakan untuk dibangun, kas pengembang rawan terganggu di tengah semakin ketatnya likuiditas,” papar Djoko.

Proyek-proyek baru yang dihentikan terutama adalah proyek apartemen dan bangunan vertikal. Adapun pengembang proyek rumah tinggal menerapkan strategi menyelesaikan pembangunan rumah secara bertahap berdasarkan pesanan.

Sementara itu, pembukaan kawasan properti baru juga cenderung dihentikan. ”Pengembang kini lebih berkonsentrasi mengoptimalkan pembangunan properti di lahan-lahan yang sudah digarap,” tuturnya.

Corporate Secretary PT Perdana Gapura Prima Rosihan Saad mengungkapkan, pihaknya menunda pembangunan proyek perkantoran dan apartemen kelas atas senilai Rp 1,5 triliun-Rp 2 triliun yang semula akan dimulai awal tahun 2009.

Penundaan proyek dengan segmen pasar asing itu terpaksa dilakukan karena tingginya suku bunga kredit, daya serap pasar yang lesu, dan pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dollar AS.

”Untuk proyek yang baru berjalan, akan tetap diselesaikan dengan berbagai penyesuaian. Apabila diperlukan, akan dilakukan pemunduran jadwal (penyelesaian),” ujar Rosihan.

Perlambatan rusunami

Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia Teguh Satria mengemukakan, penundaan pembangunan perumahan berimbas pada perlambatan proyek pembangunan rumah susun sederhana milik (rusunami).

Kenaikan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) dan pengetatan likuiditas oleh perbankan telah melemahkan pasar rusunami bersubsidi.

Minat konsumen untuk membeli rusunami bersubsidi dengan harga Rp 144 juta per unit semakin lemah sebagai imbas tingginya suku bunga KPR.

”Sejumlah pengembang kini memilih untuk menunda proyek guna melihat kekuatan pasar,” katanya.

Teguh berharap proyek yang sudah berjalan dan memiliki pasar yang signifikan tetap dilanjutkan dengan dukungan semua pihak, baik pengembang, perbankan, maupun pemerintah.

Penundaan pembangunan proyek baru jika terus dibiarkan akan berdampak pada terhambatnya penyediaan rumah untuk rakyat.

Oleh karena itu, diperlukan upaya pemerintah untuk mengamankan likuiditas penyaluran KPR. Bantuan likuiditas itu diperlukan guna mengatasi melemahnya pasar rusunami akibat tingginya beban suku bunga kredit.

Sumber : Kompas Cetak

Apartemen di Bali: Dimensi dalam Konstruksi

2008-11-20T15:02:00.000-08:00

SAYA teringat, salah satu hal yang menyebabkan saya memutuskan untuk hidup dan tinggal di Bali adalah karena Bali relatif mempunyai sesuatu yang lugu, murni, jauh dari tanda-tanda ikonik yang berkesan angkuh dan jumawa seperti di kota-kota besar lainnya di Indonesia, sebutlah seperti di Jakarta atau Surabaya.

Walaupun saya sadar betul bahwa tidak ada yang 100% murni – selalu terdapat ideologi di baliknya, meski ideologi itu bernama ‘idealisme kapitalisme’ karena ujung-ujungnya toh dijual juga, karena bagaimanapun Bali sangat identik dengan dunia pariwisata yang tak terlepas dari kapitalisme itu sendiri.

Seiring dengan perjalanan waktu, percepatan pertumbuhan komoditi pariwisata di Bali sangat kuat terlihat, terutama dalam tiga tahun terakhir. Selalu ada wilayah baru yang belum kita akrabi, membuat pulau ini semakin tajam terdiri dari berbagai lapis dimensi.

Perbedaan dimensi ini menjadi semakin nyata dalam dua arti. Pertama, semakin jauhnya dari akar budaya dan kebiasaan hidup masyarakat Bali. Yang kedua, terjadinya penumpukan bangunan di wilayah-wilayah tertentu saja walaupun, ya itu tadi, merupakan hal yang sah-sah saja karena ada pertaruhan nilai investasi.

Dari pesisir Barat sampai ke Selatan hingga ke pelosok-pelosok desa yang terpencil kita melihat bangunan-bangunan komersial tertentu, pembangunan Villa, hotel butik dan apartemen yang mulai menjulang. Semuanya menurut saya ‘sahih’, tetapi cenderung menjadi pemandangan yang sama seperti yang dapat kita jumpai di tempat-tempat lain di luar Bali.

Lihatlah kotak-kotak kaca yang saling bertumpuk vertikal di depan pantai atau di tengah padang, seakan tampil nyaris dalam satu keseragaman, tidak ada bedanya dengan bentukan-bentukan yang ada di Jakarta, Singapore, Gold Coast atau Hong Kong.

Eksotisme budaya dan sedikit atmosphere magis yang kental menyelimuti berbagai tempat di Bali menjadi daya tarik luar biasa, terutama bagi dunia pariwisata, perlahan-lahan mengalami pergeseran. Tidak bisa dipungkiri pergeseran tersebut mungkin memang harus terjadi sebagai jawaban dari permintaan pasar, sebagai bentuk perkembangan atau mungkin tanggung jawab atas reputasi Bali sebagai tujuan pariwisata dunia.

Jalan-jalanlah di daerah Sunset Road, Pecatu atau Blue Ocean (daerah Double Six yang terkenal itu), dan masih banyak tempat-tempat lainnya yang sedang dalam tahapan pembangunan. Dengan mudah Anda akan menjumpai unit apartemen empat sampai lima lantai, yang akan membuat Anda merasa seperti bukan di Bali lagi.

Bagi saya sebelumnya, Bali adalah deretan bangunan-bangunan yang ramah (karena tidak menjulang tinggi seolah angkuh tak terjamah) dengan fasad yang kontekstual dengan lingkungan. Sedikit terkesan kampung jauh dari kesan gemerlapan. Sebuah konstruksi citra diri yang melekat sekian lama; potret kreativitas yang kental dengan budaya.

Walaupun secara langsung berhubungan dengan masyarakat, budaya dan peradaban luar, Bali jauh dari kesan gemerlap nan jumawa, hotel, villa, resor, kafe-kafe hadir dalam bentuk yang manusiawi, hangat dan akrab dengan ukuran kemewahan tersendiri.

Waktu memang bergerak dan semua yang tidak mau menjadi sejarah harus larut di dalamnya. Begitu juga pertumbuhan akomodasi di Bali dengan fenomena maraknya pembangunan apartemen saat ini. Dapat dimengerti, jika percepatan pembangunan yang terjadi seakan-akan menjadi momen balas dendam setelah sempat beberapa saat mengalami keterpurukan akibat bom bali yang dua kali meluluh lantahkan sektor pariwisata, yang menyebabkan hampir setiap sendi kehidupan di Bali berinteraksi secara langsung dengannya.

Apartemen atau rumah publik pada dasarnya adalah ‘merumah’ di lahan yang semakin terbatas, jawaban untuk memiliki rumah dengan fasilitas yang kompak dan efisien, atau mempunyai rumah yang terjangkau di area favorit.

Selain itu sebagai pilihan gaya hidup atau bahkan bisa menjadi representasi kelas tertentu, karena pertumbuhan ekonomi kelas menengah baru hampir di banyak tempat di Indonesia atau di negara lain, yang mana golongan ini notabene mempunyai daya mobilitas dan daya beli yang tinggi, sehingga merupakan sasaran yang pas untuk dieksploitasi seluruh kebutuhannya.

Kita tidak bisa menutup mata. Pembangunan-pembangunan ini merupakan geliat roda ekonomi di Bali yang bukan terjadi dengan ‘tidak sengaja dan tanpa upaya’, adalah upaya integral untuk kembali menaikkan pamor Bali sebagai tempat favorit tujuan wisata dunia. Salah satu indikasi pertumbuhan ekonomi memang dengan mudah terlihat secara makro dengan pesatnya pertumbuhan properti termasuk apartemen-apartemen ini, dan menjadi lahan investasi menarik bagi para penanam modal baik dalam maupun luar negeri.

Pertanyaannya sekarang, apakah pertumbuhan apartemen-apartemen tersebut terjadi secara sembarangan atau terkonstruksi? Mungkin ada baiknya bagi pihak-pihak terkait untuk mencermati secara mendalam dan mempunyai kontrol yang ketat terhadap pemberian ijin membangun misalnya, supaya tidak menjadi pertumbuhan yang silang sengkarut dan merugikan banyak pihak. Karena berbicara tentang pertumbuhan infrastuktur (baca: apartemen) melibatkan tanggung jawab yang kompleks baik dari pihak pengembang dan pemerintah Bali itu sendiri.

Bagi pemerintah tentu saja merupakan hal yang menguntungkan, tetapi terjadi kebijaksanaan yang ‘tidak bijaksana’ seperti pemberian ijin bangunan secara sembarangan. Satu bangunan dapat lolos didirikan tetapi tidak satu atau dua kali terjadi, pada bangunan yang lain terdapat revisi terhadap bentuk desain yang tidak sesuai dengan bentuk ‘tradisional Bali’ yang berujung pada pemberhentian pembangunan. Atau bahkan perubahan desain bangunan secara total.

Tentu saja hal ini mengakibatkan kerugian bagi pihak penanam modal, dan menyebabkan jalur investasi tersendat karena ketidaksiapan pihak terkait menyiapkan perangkat peraturan yang menjamin amannya investasi tersebut dilakukan.

Penyebaran lokasi, hal ini sangat penting supaya tidak terjadi penumpukan di daerah-daerah tertentu seperti yang sudah sempat disinggung sebelumnya yang bisa mengakibatkan persaingan harga yang tidak sehat, menimbulkan lapisan dimensi yang semakin dalam. Yang tentu saja pada akhirnya juga merugikan semua pihak. Secara mikro juga harus terdapat cultural profit di dalamnya.

Jangan sampai dengan maraknya pembangunan tersebut menggerus pesona eksotisme budaya dan pesona alam Bali yang menjadi komoditas pariwisata utama. Jika muncul permasalahan baru, seperti lapis-lapis dimensi yang bertumpuk absurd, kalau primadona tersebut hilang harus ada alternatif gantinya, siapkah??? (Text: Georgie T. Kadarusman; graphic: bh) •

Georgie T. Kadarusman. (Interior Architect)

Superblok, Primadona Baru

2008-11-18T05:05:00.000-08:00

Pengembang properti ramai-ramai menggarap proyek superblok. Bahkan, berdasarkan analisa Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia Panangian Simanungkalit kapitalisasi pada periode 2006 sampai 2013 mendatang mencapai Rp94,8 triliun.

"Pasar properti di Indonesia memang anomali pada saat negara lain mengalami perlambatan, di Indonesia justru booming," kata Panangian di Jakarta, Selasa (26/8).

Menurut dia, kondisi ini terkait erat dengan kemampuan Indonesia lolos dari krisis yang melanda dunia akibat BBM, naiknya harga pangan, serta finansial yang dipicu kasus supreme mortgage di Amerika Serikat.

"Bisa dilihat dari indikator inflasi China delapan persen padahal biasanya empat persen, India 7,5 persen semula 3,5 persen, Malaysia tujuh persen semula dua persen, Singapura delapan persen semula 2,5 persen, Vietnam 12 persen semula enam persen, dan Australia 7,5 persen semula tiga persen," kata Panangian.

Indonesia hanya terpengaruh sedikit akibat krisis BBM sedangkan lainnya tidak terkena sama sekali sehingga diperkirakan inflasi tahun 2008 sekitar 11,5 persen dari semula 6,5 persen. Akan tetapi, hal ini tidak berlangsung lama tahun 2009 mendatang diperkirakan kembali 6,5 persen, kata Panangian menjelaskan.

Menurut Panangian, harga bahan bangunan memang mengalami kenaikan 10 sampai 20 persen. Tapi, kenaikan itu masih lebih murah ketimbang di Singapura. Superblok di Indonesia biaya konstruksinya sekitar 2.000 dollar AS per meter persegi, sementara di Singapura mencapai 15.000 dollar AS per meter persegi.

Panangian mengatakan dengan perkembangan ekonomi yang tidak menguntungkan di luar negeri, pembeli properti asal Indonesia yang semula memiliki properti di Singapura kini kembali ke Indonesia. Salah satunya, mereka melakukan investasi di superblok.

Panangian mengatakan keterbatasan lahan di kota-kota besar mendorong pengembang membangun superblok yang di dalamnya mengkombinasikan mal, hunian (apartemen), hotel, serta perkantoran dalam satu kawasan (mixed use).

Tetapi hanya pengembang yang memiliki modal kuat saja yang sanggup membangun superblok karena untuk lahan di bawah tiga hektare setidaknya dibutuhkan dana Rp1 triliun, 3-5 hektare Rp2 triliun, serta lebih dari lima hektare Rp3 triliun.

Panangian mengatakan berbeda dari sebelum krisis pembangunan proyek properti saat ini dilandasi dari sumber dana yang kuat dari pengembang. Mereka kemudian melihat peluang bisnis untuk proyek properti dengan harga Rp1 miliar (segmen menengah atas).

Sejumlah pengembang yang masuk superblok menurut catatan Panangian ada 12 proyek di antaranya CBC Pluit milik Agung Sedayu Group, Gandaria City milik Pakuwon Group, Regatta The Icon milik Intiland Development, Podomoro City milik Agung Podomoro Group, Rasuna Epicentrum milik Bakrieland Development, Season City milik Agung Podomoro Group, Kemang Village Lippo Group, St. Moritz Lippo Group, Ciputra World Jakarta milik Ciputra Group, Tangerang City milik Trivo Group, Kota Casablanca milik Pakuwon Group, dan Kuningan City milik Agung Podomoro Group.

Panangian memperkirakan, para pengembang itu memanfaatkan lahan mulai dari 29.000 meter persegi sampai dengan 210.000 meter persegi dengan nilai kapitalisasi paling rendah Rp4,4 triliun di Tangerang City sampai Rp11,6 triliun di St.Moritz.

Kompas: Selasa, 26 Agustus 2008

Pertumbuhan Ekonomi Triwulan III 3,5 Persen

2008-11-17T07:22:00.000-08:00

Pertumbuhan Ekonomi Triwulan III 2008 dibandingkan Triwulan II 2008 mencapai 3,5 persen. Jika dilihat secara year on year (yoy) triwulan III 2008 dengan triwulan III 2007 pertumbuhan ekonomi mencapai 6,1 persen. "Secara garis besar, pertumbuhan ekonomi kita masih menunjukkan pertumbuhan yang bagus karena ada Lebaran, dan sebagainya. Namun, ada perlambatan, " kata Kepala Badan Pusat Statistik (BPS) Rusman Heriawan, saat jumpa pers, di kator BPS, Jakarta, Senin (17/11).

Jika dibandingkan pertumbuhan ekonomi pada triwulan III terhadap triwulan II 2007 lalu mencapai 3,9 persen. Sedang Pertumbuhan Ekonomi yoy triwulan III 2007 terhadap triwulan III 2006 mencapai 6,5 persen. "Ini menunjukkan perlambatan jika dilihat dan dibandingkan dengan tahun 2008 ini," ujarnya.

Rusman mengatakan turunnya pertumbuhan ekonomi Triwulan III 2008 ini dikarenakan turunnya pertumbuhan ekonomi dunia. Bahkan negara-negara besar seperti Amerika, Jepang, dan Inggris juga menurun. Pertumbuhan ekonomi Amerika pada triwulan III 2008 hanya 1,6 persen, Jepang 0,7 persen, dan Inggris 1 persen. "Secara pasif menunjukkan pertumbuhan ekonomi yang terus menurun," kata Rusman.

Turunnya pertumbuhan ekonomi juga dipicu turunnya harga komoditi dunia. Komoditas Indonesia seperti tembaga, aluminium, minyak mentah (CPO), dan hasil perkebunan juga turun. Hal ini memberi pengaruh pada ekspor Indonesia dan melambatnya pertumbuhan ekonomi. Kenaikan harga BBM di akhir Mei 2008 lalu, diikuti naiknya harga air, dan listrik juga memicu penurunan pertumbuhan ekonomi pada triwulan 2008 ini.

Meski mengalami penurunan, namun pertumbuhan ekonomi triwulan 2008 masih terbilang tinggi. Sebabnya, pada triwulan III 2008 ini tingkat konsumsi masyarakat terbilang tinggi. Pasalnya, terdapat hari raya Lebaran, bulan puasa, dan tahun ajaran baru. "September merupakan puncak konsumsi karena ada puasa dan Lebaran. Ini membuat spending masyarakat tinggi," kata Rusman.
ANI, http://kompas.com/

Krisis Global, Pengembang "Wait And See"

2008-11-12T03:51:00.000-08:00

Pelaku pasar properti mengambil sikap wait and see untuk melakukan investasi menyusul adanya krisis keuangan global. Pasalnya, krisis global memicu melemahnya kondisi perekonomian dalam negeri. Krisis keuangan global mengakibatkan perlambatan pertumbuhan produk domestik bruto (PDB) pada 2008.

Diperkirakan, pada 2009 perlambatan PDB, terutama komponen ekspor, impor, dan investasi, masih akan berlanjut. "Hal ini akan mengakibatkan terjadinya penundaan investasi luar ataupun lokal di sektor properti," kata Associate Director Procon Utami Prastiana saat jumpa pers di Bursa Efek Indonesia, Jakarta, Selasa (4/11).

Krisis keuangan global juga mendorong pemerintah dan Bank Indonesia (BI) melakukan kebijakan moneter ketat, seperti kenaikan suku bunga perbankan dan pengetatan likuiditas oleh bank-bank dengan peninjauan kembali terhadap kredit investasi baru ataupun yang sudah berjalan.

Akibatnya, memengaruhi kelanjutan proyek properti dengan pengembang yang memiliki ketergantungan tinggi terhadap pinjaman perbankan. Proyek properti yang saat ini masih berada dalam tahap awal perencanaan atau konstruksi juga berpotensi untuk tertunda karena terhambatnya aliran dana dari bank.

Dari sisi permintaan, tingginya suku bunga pinjaman dan peninjauan kembali terhadap pinjaman KPR yang baru ataupun yang sedang berjalan akan berdampak pada penurunan daya beli masyarakat menengah ke bawah yang bergantung pada pinjaman perbankan. "Penurunan daya beli ini memengaruhi tingkat permintaan secara keseluruhan dan berimplikasi pula terhadap arus dana proyek properti pengembang," ujar Utami.

Pada kondisi seperti ini, baik pengembang maupun pembeli akan lebih rasional dan selektif terkait dengan investasi mereka. Calon pembeli akan semakin mempertimbangkan reputasi pengembang, sumber pendanaan yang aman, dan pentahapan konstruksi dalam mengambil keputusan untuk investasi.

Selain itu, depresiasi nilai tukar rupiah terhadap mata uang asing, terutama dollar akan berpengaruh terhadap peningkatan biaya konstruksi dan akan memengaruhi tingkat pasokan pembangunan sektor properti. Penguatan dollar akan meningkatkan biaya sewa sektor properti yang menerapkan harga sewa dalam dollar AS.

Penurunan tingkat konsumsi masyarakat diperkirakan masih akan berlanjut sampai tahun depan. Hal itu dipicu oleh berlanjutnya dampak dari tingginya tingkat inflasi, tingginya BI Rate hingga level 9,50 persen, dan penurunan tingkat pertumbuhan ekonomi yang akan menghambat pertumbuhan ketenagakerjaan.

"Konsumsi masyarakat, terutama sektor ritel, akan turun. Sektor perumahan, terutama penjualan unit perumahan dan kondominium kelas menengah ke bawah, juga akan terasa," kata Utami.

Diharapkan kinerja sektor properti akan meningkat kembali pada 2011-2013. "Banyak yang memprediksi pertumbuhan PDB Indonesia akan meningkat kembali pada 2011," tuturnya.
ANI : Kompas Selasa, 4 November 2008

Properti 2009 Akan Alami Perlambatan

2008-11-12T03:45:00.000-08:00

Sektor properti diperkirakan akan alami perlambatan tahun 2009 mendatang karena kenaikan suku bunga bank. Menurut Chief Business Development Executive PT Procon Indah Hendra Hartono, kenaikan suku bunga perbankan membuat proyek properti yang saat ini masih berada dalam tahap awal perencanaan atau konstruksi berpotensi untuk tertunda apabila sumber aliran dana didapat dari Bank terhambat. "Tingkat permintaan juga diprediksi akan tertahan," kata Hendra, di gedung Bursa Efek Indonesia (BEI), Jakarta, Selasa (4/11).

Apabila suku bunga kredit terus berada pada level tinggi seperti ini sampai dengan tahun 2009, kelanjutan dampak dari tingginya inflasi di tahun 2008 serta pertumbuhan ekonomi diprediksikan juga akan melambat. Hal ini akan menurunkan daya beli masyarakat dan akan berimplikasi terhadap penurunan tingkat permintaan di sektor properti.

Agar dapat bertahan dalam kondisi ini, pengembang akan banyak berinovasi dalam menyusun strategi pemasaran yang tepat sehingga dapat menarik dan meyakinkan calon pembeli untuk berinvestasi di properti mereka. Sampai dengan Oktober 2008, perkantoran di daerah CBD Jakarta masih merupakan sektor properti yang paling aktif dengan pasokan kumulatif mencapai 3,81 juta meter persegi naik sekitar 5 persen dari tahun lalu. Pasokan baru sampai dengan kuartal III 2008 ini, mencapai 344.000 meter persegi, dan lebih tinggi 50 persen dari pasokan baru sepanjang 2007. Sementara tingkat penyerapan sudah mencapai 260.000 meter persegi, atau 30 persen diatas penyerapan tahunan 2007.Penyerapan ini didominasi oleh sektor keuangan dan perbankan sebesar 50 persen dari total penyerapan selama III kuartal di 2008. Transaksi sewa selama kuartal III ini masih didominasi aktifitas sewa untuk tujuan relokasi dan ekspansi. "Tingkat hunian pada tahun 2009 dan 2010 diperkirakan akan berada pada kisaran 82-83 persen," ujar Hendra.

ANI: Kompas Selasa, 4 November 2008

Industri Properti Siapkan Strategi Alternatif

2008-11-12T03:41:00.000-08:00

Dampak krisis keuangan global membuat industri properti harus mengencangkan ikat pinggang dan menyiapkan sejumlah strategi alternatif. Presiden Direktur Intiland, Lennard Ho, mengaku krisis keuangan global yang terjadi saat ini membawa dampak yang cukup luas serta dapat mempengaruhi pertumbuhan industri properti. Salah satu pengaruh paling berat adalah ketatnya likuiditas pendanaan dan risiko turunnya daya beli konsumen akibat tingginya bunga kredit.

"Karena itu, Intiland telah menyiapkan sejumlah alternatif strategi," kata Lennard melalui siaran resminya kepada pers, di Jakarta, Rabu (12/11). Guna mengurangi risiko akibat krisis tersebut, strategi yang diterapkan antaralain menerapkan kebijakan dan analisa yang ketat dan cermat serta secara hati-hati mempertimbangkan seluruh aspek reiiko ketika akan mengeksekusi suatu rencana. "Strategi lainnya kami akan melanjutkan upaya untuk semakin memperkuat neraca keuangan, salah satunya dengan mendivestasi aset-aset non-inti dan yang memberikan tingkat pengembalian rendah," katanya. Untuk pengembangan, Intiland fokus pada pengembangan proyek-proyek yang bisa memberikan tingkat pengembalian investasi yang cukup tinggi selain memiliki risiko investasi yang rendah. Pengembangan kawasan perumahan tetap menjadi salah satu fokus utama, yakni dengan meluncurkan sejumlah klaster-klaster perumahan baru. "Kami akan melanjutkan pengembangan proyek berdasarkan pada strategi tingkat pengembalian keuntungan, khususnya pada proyek-proyek perumahan menengah dan kawasan industri yang saat ini sangat diminati," kata Lennard.
Lebih lanjut Lennard mengaku optimistis mampu membukukan pertumbuhan kinerja meskipun terjadi krisis keuangan dan menghadapi sejumlah hambatan negatif dalam pengembangan. "Kami optimistis mampu melalui kondisi yang cukup berat ini dan berkeyakinan mempu membukukan keuntungan," ujarnya.
Wahyu Satriani Ari Wulan: Kompas, Rabu, 12 November 2008

Saat Memilih Rumah, Jangan Abaikan Faktor Lokasi

2008-11-04T16:39:00.000-08:00

Pertimbangan Pemilihan Lokasi
Agar Anda tidak bingung dalam menentukan lokasi rumah yang cocok dan pas untuk Anda, berikut ini beberapa pertimbangan yang dapat digunakan.
1. Nilai rumah
Fungsi rumah yang tercermin dari lokasi akan berefek pada harga jual. Semakin banyak fungsi rumah maka harganya semakin tinggi. Pertimbangan di sini adalah apakah harganya sudah mencerminkan nilai dan manfaat yang akan Anda peroleh. Alangkah sayangnya kalau Anda membeli rumah di lokasi dengan berbagai fasilitas tetapi Anda menghabiskan seluruh waktu di tempat kerja. Atau rumah yang Anda beli mahal, hanya ditempati sekali sebulan atau pada akhir pekan saja.
2. Fasilitas pendidikan (sekolah)
Mempunyai anak atau tidak, Anda perlu peduli tentang masalah ini. Pasalnya, umumnya orang tua akan peduli masalah ini dan mereka memberi penghargaan pada kualitas sekolahan. Fasilitas sekolah harus dekat dengan tempat tinggal Anda. Jangan sampai putera-puteri Anda capai di jalan sehingga tidak bisa berkonsentrasi belajar.

Selain itu, penghargaan atas mutu sekolah akan mempunyai dampak langsung pada nilai properti di sekitar sekolahan tersebut. Maka tidak heran kalau banyak pengembang membangun sendiri fasilitas pendidikan, atau bekerjasama dengan pengelola sekolahan swasta. Para pengembang menilai bahwa sebuah sekolahan di sebuah kawasan atau kompleks perumahan dapat menarik minat pembeli.

3. Feng Shui rumah
Dalam membeli rumah, tidak ada kata terlalu hati-hati. Sedapat mungkin hindari atau kurangi risiko salah pilih. Salah satu caranya adalah dengan mempertimbangkan hal yang bersifat tradisional dan kurang konvensional, seperti Feng Shui. Anda boleh tidak percaya pada Feng Shui, tetapi sebagai pembeli Anda perlu peduli. Pasalnya, mereka yang percaya pada Feng Shui akan menentukan jumlah permintaan dan penawaran. Bila rumah Anda memenuhi kaidah Feng Shui, maka tidak heran bila ketika menjual kembali pasti sudah banyak orang yang menaksir rumah Anda.

4. Aspek perpajakan
Transaksi tanah atau bangunan merupakan obyek pajak. Selanjutnya sebagai pemilik tanah dan bangunan Anda akan dikenai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Oleh karena itu pertimbangkan aspek perpajakan untuk mengetahui berapa besar pengeluaraan tambahan Anda baik pada saat membeli maupun untuk membayar pajak setiap tahunnya (PBB).

5. Perkembangan masa depan
Sebelum membeli, ada baiknya Anda mengetahui pola perkembangan baru atau renovasi besar yang akan atau sedang dilakukan di wilayah lokasi rumah tersebut. Hal ini untuk memprediksi pembangunan apa yang akan dilakukan di sekitar lingkungan lokasi rumah Anda. Untuk itu Anda dapat mengecek ke Dinas Tata Ruang Kota atau pejabat lain yang berwenang.

6. Resiko bencana
Apakah lingkungan lokasi rumah yang akan dibeli mudah terserang bencana banjir, kebakaran, atau tanah longsor? Jika rumah Anda masuk ke dalam lokasi yang rawan akan bencana, lebih baik Anda mengurungkan niat Anda untuk membeli rumah itu. Memang Anda dapat mengasuraikan rumah Anda untuk melindungi secara finansial dari bencana ini. Namun, Anda juga harus mempertimbangkan bagaimana mengatasi bencana secara emosional. Asuransi hanya meringankan penderitaan finansial dari kehilangan rumah, tetapi bagaimana meringankan perasaan Anda?

7. Tingkat hunian
Bila Anda membeli rumah yang lokasinya di dalam perumahan, perhatikan apakah semua rumah sudah terisi semua atau belum. Bila rumah-rumah di lokasi itu banyak yang kosong, harap Anda waspada. Bisa jadi kekosongan rumah terjadi karena lingkungannya kurang bagus atau karena ada potensi resiko tertentu. Maka, setidaknya pilihlah lokasi yang tingkat huniannya diatas 50%.

Semua pertimbangan diberikan agar Anda tidak salah langkah. Namun, semua pilihan lokasi diserahkan kepada Anda.(Jaka Eko Cahyono-Wartawan dan penulis buku/http://www.tabloidrumah.com)

Perhatikan factor lokasi, lokasi dan lokasi saat memilih rumah

2008-11-04T16:16:00.000-08:00

Setiap orang tentunya menginginkan rumah sebagai tempat tinggal untuk menetap hingga usia tua. Agar rumah dapat digunakan terus menerus dan dapat memberikan kenyamanan, maka dalam mencari rumah harus benar-benar teliti dan seksama.

Teliti dalam mencari rumah tidak berarti hanya memperhatikan segi fisik rumah seperti menentukan spesifikasinya. Namun, teliti juga berarti mempertimbangkan segi non fisik, misalnya saja menyesuaikan anggaran dengan rumah yang diinginkan.
Setelah merencanakan serta menyediakan anggaran dan menentukan tipe rumah, tahap berikutnya adalah menentukan lokasi rumah. Ini merupakan tahap penting yang termasuk dalam pertimbangan non fisik ketika akan membeli rumah. Lokasi yang tepat mampu memberikan kenyamanan selama Anda menghuni rumah dan mempermudah Anda ketika akan menjual rumah tersebut nantinya.

Dekat Tol Lebih Bernilai

Oleh pengembang, biasanya pertimbangan lokasi rumah digunakan sebagai “senjata” untuk memasarkan sebuah rumah. Hal ini dapat dilihat pada brosur penawaran yang dibagikan oleh pengembang saat menjual rumah barunya. Di setiap brosur, para pengembang pasti tidak lupa menulis kata-kata yang bernada optimis bahwa rumah yang ditawarkan dekat dengan berbagai fasilitas, seperti “Lokasi mudah dicapai. Hanya 5 menit dari gerbang tol”. Walaupun tatanan kalimatnya tidak sama, hampir semua pengembang menulis kalimat yang intinya menawarkan rumah dengan iming-iming lokasi yang mudah dijangkau.

Lokasi rumah, khususnya perumahan baru, biasanya terletak jauh dari pusat kota. Sebagai contoh, rumah-rumah baru di sekitar Jabodetabek, umumnya berada jauh dari sentral kota seperti Jakarta. Akan tetapi jarak yang jauh ini dipermudah dengan akses penghubung yang cepat dan praktis seperti jalan tol, sehingga dapat memudahkan warganya untuk menuju lokasi tersebut. Karena itu perumahan yang lokasinya berada dekat dengan jalan tol memiliki daya tarik lebih besar bagi konsumen, karena berarti perumahan tersebut lebih mudah dijangkau.(Jaka Eko Cahyono-wartawan dan penulis buku/http://www.tabloidrumah.com)

Jangan Jauh dari Tempat Kerja

Lokasi rumah memiliki nilai tersendiri bagi konsumen, baik untuk dihuni sendiri, disewakan, atau untuk investasi. Karena itu pembeli harus mempertimbangkan lokasi dengan seksama sebelum memutuskan untuk membeli rumah. Pasalnya kemungkinan besar pembeli akan menggunakan rumah tersebut dalam jangka waktu lama. Ini berbeda dengan penyewa yang umumnya bersifat sementara dan bisa pindah sewaktu-waktu. Untuk itu, lokasi ini harus dilihat apakah mudah dicapai atau tidak.

Selain itu, lokasi rumah jangan sampai terlalu jauh dari tempat kerja Anda. Bisa dibayangkan apabila jarak rumah Anda jauh, berapa lama waktu yang Anda butuhkan setiap harinya untuk pergi-pulang dari rumah menuju tempat kerja Anda? Jarak yang jauh juga akan menambah pos pengeluaran keuangan Anda untuk konsumsi bahan bakar jika mengendari kendaraan pribadi.

Bagi penyewa rumah, lokasi berkaitan dengan fungsi sumber kenyamanan. Ini dapat menggambarkan mengapa banyak orang memilih menyewa apartemen di tengah kota, meski secara finansial ia mampu membeli rumah tetapi di pinggir kota. Bahkan banyak orang memilih menyewa rumah di kota dan menyewakan rumahnya sendiri yang ada di wilayah lain.

Jika Anda membeli rumah untuk berinvestasi, pertimbangan lokasi tidak kalah pentingnya. Pemilihan lokasi dapat menentukan hasil keuntungan yang bisa dicapai. Sebagai contoh kasus, di beberapa lokasi, kenaikan harga tanah dan rumah di suatu wilayah lebih tinggi daripada di wilayah lain. Tentu saja ada faktor lain yang menyebabkan kenaikan harga selain lokasi yang menguntungkan, seperti kondisi ekonomi secara umum dan laju pertambahan penduduk.

Sejak jaman Romawi kuno, rumah juga digunakan sebagai sarana untuk investasi. Agar bisa mendapatkan lokasi yang tepat, sebaiknya Anda meluangkan waktu yang memadai untuk mencari. Berpikiranlah terbuka untuk melihat tipe-tipe rumah idaman di beberapa lokasi sebelum menyempitkan pencarian ke lokasi tertentu. Selama mencari, Anda mungkin melihat puluhan atau bahkan ratusan unit rumah di pasaran.

Gunakan hal ini sebagai peluang menemukan pilihan. Harga yang diminta penjual tidak selalu mencerminkan nilai sebuah rumah. Namun biasanya, rumah dengan nilai yang bagus lebih cepat laku. Sedangkan rumah yang sulit terjual seringkali ditawarkan dengan harga yang terlalu tinggi.

Kondisi Sosial

Setelah lokasi ditentukan dan mengecek kondisi fisik rumah, sebaiknya Anda juga mengetahui kondisi lingkungan sosial di lokasi rumah yang Anda pilih. Jangan sampai Anda nanti membeli rumah di lokasi yang membuat Anda merasa tidak aman dan nyaman karena lingkungannya tidak “sehat”. Sebaiknya, Anda perlu mengecek secara menyeluruh lingkungan tersebut dan tidak hanya mengandalkan informasi lokasi rumah dari iklan, brosur promosi, atau agen properti.

Bagaimana caranya mengecek? Anda dapat mengunjungi kembali lingkungan rumah yang Anda incar pada hari yang berbeda dan waktu yang berbeda. Jika saat ini mengunjungi pada siang hari, besoknya Anda mengunjungi lagi pada malam hari. Ketuk pintu beberapa calon tetangga dan tanyai mereka tentang kondisi lingkungan sosial sekitarnya. Bila Anda akan menyewa, ada baiknya berbicaralah kepada pihak penyewa. Karena tidak mempunyai kepentingan jangka panjang di wilayah itu, penyewa akan memberi informasi secara lebih terbuka.

Meskipun Anda sudah mengetahui kondisi lingkungan dan memutuskan untuk membeli rumah di wilayah tersebut, yakinkan juga Anda melihat pilihan rumah yang lain di wilayah tersebut. Jika Anda mengalokasikan Rp 200 juta untuk sebuah rumah, lihat rumah yang ditawarkan lebih mahal yang ada di sekitarnya. Siapa tahu Anda hanya perlu mengeluarkan sedikit lebih banyak untuk mendapatkan fasilitas yang jauh lebih tinggi nilainya.

sumber: harian kompas

Waspadai Kredit Macet Properti

2008-11-01T03:14:00.000-07:00

PERTUMBUHAN industri properti yang sebelumnya diperkirakan bakal melambat seiring meningkatnya inflasi dan suku bunga ternyata malah menunjukkan perkembangan spektakuler sepanjang tahun 2008.

Hal itu ditandai dengan pesatnya laju kredit properti yang meliputi kredit konstruksi, real estate, serta kepemilikan rumah dan apartemen yang di atas pertumbuhan kredit sektor lainnya. Di tengah tekanan inflasi dan suku bunga yang belum mereda hingga kini, penyaluran kredit properti yang tinggi tentu menyimpan potensi kredit bermasalah di kemudian hari.

Pesatnya pertumbuhan kredit properti tak terlepas dari pertumbuhan ekonomi yang di luar dugaan masih memanas sampai sekarang. Kenaikan harga komoditas pertanian dan pertambangan yang gila-gilaan, terutama pada semester I-2008, ternyata telah meningkatkan pertumbuhan ekonomi kawasan luar Jawa yang menjadi produsen komoditas bersangkutan.

Bergeraknya roda investasi dan usaha pada akhirnya melambungkan tingkat konsumsi masyarakat, termasuk pada permintaan properti. Tak aneh permintaan kendaraan bermotor dan semen untuk pembangunan properti mencapai puncaknya pada tahun ini.

Dunia usaha terus memacu ekspansinya tahun ini seolah tak peduli dengan tingginya inflasi dan suku bunga. Pelaku usaha berpikir, jika tidak sekarang, lantas kapan lagi waktu meningkatkan kapasitas usaha, mengingat tahun depan sudah memasuki masa penyelenggaraan pemilu yang tentu meningkatkan risiko usaha dan investasi.

Pelaku usaha membidik tahun 2010 yang disebut-sebut sebagai tahun kebangkitan Indonesia. Perilaku pengusaha ini tentu saja meningkatkan pendapatan dan konsumsi masyarakat di segmen tertentu. Alhasil, pertumbuhan kredit terus mencatat rekor, mencapai 32 persen pada Juli-Agustus 2008 dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun sebelumnya.

Industri properti yang selalu menjadi indikator awal dari perekonomian yang memanas pun tumbuh kencang mencapai 38,5 persen pada periode yang sama. Kredit konstruksi yang antara lain berupa pembangunan gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan tumbuh sekitar 40 persen dari Rp 38,5 triliun pada Juli 2007 menjadi Rp 54 triliun pada Juli 2008.

Kredit pemilikan rumah (KPR), kredit pemilikan apartemen (KPA), dan kredit pemilikan rumah toko (ruko) atau rumah kantor (rukan) tumbuh 38 persen pada periode yang sama, dari Rp 73,64 triliun menjadi Rp 101,45 triliun.

Fenomena tersebut seolah membalikkan semua prediksi, yang awalnya menyebutkan industri properti tahun ini paling banter hanya tumbuh 25 persen. Bahkan, awalnya diperkirakan pembangunan pusat perbelanjaan dan mal akan mengalami kontraksi pada tahun 2008 mengingat segmen ini dianggap sudah jenuh, yang ditandai dengan banyaknya tenan yang kosong.

Bank Tabungan Negara (BTN), yang selama ini fokus membiayai kredit properti, pun kebanjiran permintaan. Kredit perumahan baru yang disalurkan BTN selama periode Januari-Juni 2008 mencapai Rp 4,52 triliun, meningkat 79 persen dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu yang hanya sekitar Rp 2,37 triliun.

Pertumbuhan kredit baru yang pesat terutama terjadi pada KPR nonsubsidi yang tumbuh sekitar 113 persen, dari Rp 1,7 triliun menjadi Rp 3,63 triliun.

Memasuki semester II-2008, pertumbuhan kredit BTN bertambah pesat. Pada akhir Juli 2008, kredit baru yang disalurkan BTN mencapai Rp 5,29 triliun, atau sudah mencapai 73,4 persen dari target keseluruhan tahun 2008 yang sebesar Rp 7,2 triliun. ”Target keseluruhan tahun diperkirakan sudah akan tercapai pada bulan September 2008,” kata Dirut BTN Iqbal Latanro, beberapa waktu lalu.

Kualitas pertumbuhan kredit

Hingga akhir Juli 2008, kualitas pertumbuhan kredit properti memang masih berlangsung baik. Rasio kredit bermasalah (non performing loan/NPL) kredit konstruksi secara gross (belum dikurangi provisi) hanya 3,79 persen. Begitu pula dengan NPL KPR dan KPA yang angkanya terus menurun dibandingkan dengan waktu-waktu sebelumnya.

Namun, pertumbuhan kredit properti yang terlampau cepat tetap mesti diwaspadai di tengah kondisi perekonomian yang belum menentu seperti saat ini. Inflasi per Agustus 2008 telah mencapai 11,85 persen sehingga daya gerusnya terhadap nilai uang yang dimiliki masyarakat cukup besar. Tekanan terhadap inflasi masih tetap tinggi di tengah melemahnya nilai tukar rupiah terhadap dollar AS.

Jika inflasi terus meningkat, suku bunga juga akan terus meninggi. Padahal, selama periode April-Agustus 2008 saja, bank-bank sudah menaikkan suku bunga KPR berkisar 0,5-1 persen menjadi sekitar rata-rata 15,5 persen per tahun.

Semakin tinggi kenaikan bunga KPR, tentu saja semakin mengurangi kemampuan masyarakat, terutama kelas menengah ke bawah untuk membayar cicilan sehingga memperbesar potensi kredit macet. Perilaku perbankan yang jorjoran memberikan pinjaman KPR sedikit banyak akan menjadi bumerang jika tidak dibarengi tingkat kehati-hatian yang tinggi.

Belum lagi intaian risiko resesi global yang terus mengancam hingga kini. Jika terjadi perlambatan ekonomi, sudah barang tentu pendapatan masyarakat relatif akan berkurang. Ujung-ujungnya tentu memengaruhi kemampuan nasabah dalam mencicil kredit.

Jangan jorjoran

Jika perbankan sudah tergelincir pada persoalan NPL, dampaknya akan berkepanjangan. Bank yang memiliki NPL tinggi tentu untuk sementara akan mengerem kreditnya sehingga pertumbuhan kredit menjadi tidak berkesinambungan.

Padahal, kebutuhan rumah oleh masyarakat merupakan persoalan yang tak pernah selesai, dalam arti kebutuhan papan akan terus ada sampai kapan pun. Jika terjadi pengereman KPR yang tajam gara-gara NPL, defisit antara pasokan dan permintaan rumah bakal kian membesar.

Apalagi, berdasarkan survei, sebagian besar pembelian rumah dilakukan dengan KPR. Rinciannya, 75,4 persen dengan KPR, 17,1 persen dengan tunai bertahap, dan 6,5 persen tunai keras. Karena itulah, untuk menjaga kesinambungan kredit properti, ada baiknya bank tidak jorjoran menyalurkan kredit hingga jauh melampaui target semula.

Bank Indonesia pun sebenarnya waswas dengan pertumbuhan permintaan, termasuk properti yang kian memanas. Namun, dilema klasik tak urung menghantui BI. Untuk meredam ekonomi yang memanas akibat tingginya permintaan, salah satu cara adalah dengan terus menaikkan suku bunga acuan atau BI Rate yang akhirnya nanti akan mendorong kenaikan suku bunga kredit.

Namun, kenaikan BI Rate yang lebih tinggi, apalagi yang tidak proporsional, juga berpotensi meningkatkan NPL akibat terjadi kontraksi ekonomi yang terlalu dalam. Karena itulah, diperlukan pula kemauan perbankan untuk mengerem kreditnya. Menjaga kesinambungan pertumbuhan lebih penting ketimbang mengejar keuntungan besar, tetapi sesaat.

Sumber Harian umum Kompas, Kamis, 18 September 2008

Tingkat Hunian Pusat Perbelanjaan Akan Turun

2008-10-28T06:47:00.000-07:00

DALAM jangka pendek, tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jakarta diperkirakan akan turun menunggu hunian fisik pusat-pusat perbelanjaan skala besar yang akan masuk ke pasar selama dua tahun mendatang.

Beberapa pusat perbelanjaan yang dijadwalkan akan selesai tahun ini mengalami penundaan karena tertundanya jadwal konstruksi dan diperkirakan baru akan selesai tahun 2009.

Penundaan dan pembatalan beberapa proyek kemungkinan terjadi karena krisis keuangan di Amerika Serikat, yang mulai memengaruhi negara-negara lainnya, termasuk Indonesia. Sementara harga sewa diperkirakan akan tetap stabil, sedangkan penyesuaian service charge tidak dapat dihindari karena kenaikan biaya operasional.

Demikian hasil riset PT Property Advisory Indonesia (Provis) yang dipublikasikan Rabu (22/10) di Jakarta. Aktivitas sewa pusat perbelanjaan di Jakarta pada kuartal III-2008 sangat aktif. Banyak penyewa membuka toko-toko baru untuk memanfaatkan momen bulan Ramadhan sebelum perayaan Idul Fitri yang jatuh awal Oktober 2008.

Penyewa-penyewa utama membuka toko-toko baru mereka, terutama di pusat-pusat perbelanjaan yang baru dibuka, seperti Bali Deli, Celebrity Fitness VIP, dan Platinum 21 di fX, dan Blitz Megaplex, Centro, Fun World, dan Playmall di Mall of Indonesia.

Penyewa besar

Beberapa penyewa besar yang memulai operasi mereka selama periode pengamatan oleh konsultan properti Provis, antara lain, adalah Gramedia di Grand Indonesia dan Mal Golden Truly Gunung Sahari, Best Denki di Grand Indonesia, Fun World di Plaza Atrium, Amazone di Pondok Gede Plaza, dan Rumah Kita di Mall Kelapa Gading (MKG) 2.

Dominasi penyewa makanan dan minuman (F&B) semakin banyak dan semarak. Penyewa makanan dan minuman menjadi penyewa utama di beberapa pusat perbelanjaan gaya hidup yang baru dibuka atau direnovasi, seperti di fX, La Codefin, fasilitas ritel pelengkap di Hotel F1 Cikini, Pluit Junction, dan Setiabudi One.

Beberapa penyewa makanan dan minuman besar yang membuka toko-toko tambahan di antaranya Y&Y, Takigawa, Jun Njan, dan Sushi Groove di Grand Indonesia, Han Gang di Grand Indonesia dan Plaza Senayan, dan Ce Wei, Duck King, dan Sushi Tei di MKG 5.

Konsep food court baru (Eat and Eat) juga dibuka di MKG 5. Penyewa merek-merek kelas atas juga menempati toko baru, seperti Louis Vuitton (toko terbesar di Jakarta), Tiffany and Co, Brioni, dan DKNY Jeans di Pacific Place. Toko-toko lainnya yang buka selama kuartal III-2008 adalah Zara di Plaza Senayan, Manggo VIP dan Tummy di Grand Indonesia, ELC dan Apple Premium di Pondok Indah Mall, dan Pull and Bear di MKG 3.

Pada akhir September 2008, tingkat hunian rata-rata pada pasar pusat perbelanjaan di Jakarta sedikit menurun (0,3 persen) dibandingkan dengan kuartal lalu, dan tercatat sebesar 77,8 persen, menyisakan ruang ritel kosong di Jakarta sekitar 661.100 meter persegi.

Berdasarkan subsektor, tingkat hunian pada pusat perbelanjaan sewa turun sebesar 1,5 persen menjadi 84,6 persen pada akhir kuartal III, terutama karena tingkat hunian yang masih rendah pada pusat-pusat perbelanjaan yang baru dibuka. Sementara itu, tingkat hunian pusat perbelanjaan strata-title naik sebesar 1,1 persen menjadi 66 persen pada akhir September 2008.

Sepanjang kuartal III-2008, tingkat penyerapan ruang ritel di Jakarta tercatat sebesar 73.900 meter persegi. Ini mencerminkan tingkat penyerapan yang tertinggi dalam satu kuartal selama dua tahun terakhir. Sebagian besar penyerapan itu merupakan kontribusi dari para penyewa jangkar yang menempati ruang ritel di pusat-pusat perbelanjaan baru di Jakarta.

Empat pusat perbelanjaan yang baru selesai dibangun sepanjang kuartal III-2008 adalah fX di Jalan Sudirman yang termasuk dalam Kawasan Pusat Bisnis Jakarta (CBD) dan La Codefin di Jakarta Selatan. Keduanya merupakan pusat perbelanjaan gaya hidup makanan dan minuman dan hiburan, serta Mall of Indonesia, sebuah pusat perbelanjaan one-stop di Jakarta Utara, dan fasilitas ritel pelengkap di Hotel Formula 1 Cikini di Jakarta Pusat.

Pusat-pusat perbelanjaan ini menambah sekitar 122.300 meter persegi ruang ritel baru di Jakarta. Pada akhir September 2008, total pasokan kumulatif ruang ritel di Jakarta tercatat sebesar 2.980.400 meter persegi, yang terdiri dari 1.898.300 meter persegi (63,7 persen) pusat perbelanjaan sewa dan 1.082.100 meter persegi (36,3 persen) pusat perbelanjaan strata-title.

Jakarta CBD tetap memegang pangsa terbesar, yaitu 709.000 meter persegi (23,8 persen), diikuti oleh Jakarta Utara sebesar 608.200 meter persegi (20,4 persen), Jakarta Selatan 495.300 meter persegi (16,6 persen), dan Jakarta Barat 438.400 meter persegi (14,7 persen). Sementara Jakarta Pusat dan Timur masing-masing memberi kontribusi sebesar 396.000 meter persegi (13,3 persen) dan 333.400 meter persegi (11,2 persen).

Sampai akhir tahun ini, akan terdapat sekitar 196.500 meter persegi ruang ritel baru yang akan masuk ke pasar pusat perbelanjaan di Jakarta. Sebanyak 70,4 persen dari pasokan mendatang tersebut atau 138.300 meter persegi akan datang dari pusat perbelanjaan sewa, sedangkan hanya 29,6 persen atau 58,200 meter persegi merupakan ruang ritel strata-title.

Apabila seluruh pasokan mendatang ini diselesaikan tepat pada waktunya, total pasokan ruang ritel di Jakarta akan mencapai 3.176.900 meter persegi pada akhir tahun ini.

Harga sewa di pusat perbelanjaan rata-rata dalam mata uang rupiah naik 5,4 persen, sedangkan dalam dollar AS naik sebesar 2,7 persen. Pada September 2008, harga sewa dasar rata-rata ruang ritel di Jakarta adalah Rp 665.700 per meter persegi per bulan untuk toko-toko speciality di lokasi-lokasi premium di lantai dasar.

Sementara service charge-nya berkisar 9-14,5 dollar AS per meter persegi per bulan. Nilai tukar yang diterapkan adalah Rp 7.000 hingga Rp 9.000 per dollar AS. Walaupun para pemilik pusat perbelanjaan masih tetap berhati-hati, kenaikan biaya operasional yang mengikuti kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) pada kuartal lalu diperkirakan akan mendorong pemilik pusat perbelanjaan untuk melakukan penyesuaian service charge. Namun, kenaikan itu baru akan dilakukan tahun 2009. (Tjahja Gunawan Diredja)

Sumber Harian Kompas: Kamis, 23 Oktober 2008

Proyek Properti Jalan Terus

2008-10-28T06:37:00.000-07:00

PROYEK properti di Tanah Air, terutama di sektor perumahan, hingga kini masih tetap jalan meskipun negara adidaya Amerika Serikat saat ini sedang dilanda krisis keuangan. Kebutuhan masyarakat terhadap rumah hunian hampir tidak pernah berhenti, sama halnya dengan kebutuhan orang untuk makan.

Selain itu, harga-harga produk properti di Indonesia terus naik, sementara di AS saat ini harga jual rumah sudah anjlok setelah sebelumnya mengalami kenaikan dengan harga yang tidak wajar. Sejumlah proyek properti di Jakarta dan sekitarnya hingga sekarang masih tetap jalan, di antaranya Grand Depok City, Sentul City, Metro Marina Ancol, dan proyek Summarecon Serpong, Tangerang.

Proyek pembangunan fisik di proyek properti itu hingga kini masih menggeliat. Kelompok usaha Paramita yang membangun Metro Marina saat ini tengah mengembangkan sebuah hunian mewah berkualitas yang dikembangkan dalam jumlah terbatas, hanya 213 unit, di atas lahan seluas 6 hektar. Harga rumah yang ditawarkan di lokasi proyek ini berkisar Rp 900 juta hingga Rp 2,2 miliar.

Pembelian rumah di lokasi perumahan ini bisa dilakukan dengan tunai bertahap selama 15 hingga 24 kali atau KPR dari Bank Panin dan Bank Tabungan Negara (BTN). Selain membangun proyek Metro Marina, Paramitra Group, pada tahun 1992- 2000, mengembangkan kompleks perumahan Griya Permata di Jakarta Barat dan Metro Permata di Tangerang. Proyek Metro Marina sendiri telah mampu menyerap tenaga kerja sebanyak 600 orang.

Proyek lainnya yang saat ini sedang berjalan adalah Grand Depok City, sebuah kawasan hunian yang dikembangkan di lahan seluas 250 hektar di Kota Depok, Jawa Barat. Proyek ini dibangun PT Sanubari Mandiri Realtindo (SMR). Sebelumnya proyek perumahan ini sempat terbengkalai. Namun, setelah diambil alih oleh PT SMR, pelan tetapi pasti, kawasan perumahan ini sudah mulai hidup kembali.

Konsep hunian

Demikian pula proyek Sentul City. Saat ini Sentul City tengah mempersiapkan pembangunan berbagai fasilitas umum. Sentul City saat ini dikelola oleh manajemen baru dan berkomitmen untuk menunjukkan kepada konsumen bukti-bukti perkembangan dari setiap kemajuan proyek di lokasi perumahan ini.

President & CEO Sentul City Hanifah Komala menyebutkan, pihaknya berencana untuk membangun pusat-pusat hiburan dan rekreasi serta pusat pendidikan di lokasi proyeknya. Tantangan yang dihadapi manajemen baru Sentul City meyakinkan masyarakat tentang kualitas produk dan lingkungan serta infrastruktur di lokasi proyek ini.

”Saya tidak akan terlalu banyak ngomong. Lebih baik masyarakat sendiri yang melihat langsung bagaimana perkembangan Sentul City sekarang,” ujar Hanifah Komala. Pernyataan ini sejalan dengan tuntutan konsumen, ”Kami butuh bukti bukan janji.”

Adakalanya sebagian pengusaha yang tidak memiliki rekam jejak atau landasan usaha yang kuat di sektor properti hanya menjual gambar rumah dan janji-janji kepada konsumen. Padahal, janji atau komitmen pengembang merupakan modal utama bagi pengembang untuk menjual produk propertinya.

Sekali janji yang terucap tidak bisa dipenuhi pengembang, kepercayaan konsumen akan langsung sirna. Kekecewaan konsumen ini akan dengan mudah menyebar ke konsumen lainnya sebagai sebuah cerita negatif yang merugikan pengembang itu sendiri. Jika citra negatif sudah terbentuk, akan sulit bagi pengembang untuk bisa mendapatkan kembali kepercayaan dari masyarakat.

Oleh karena itu, sebelum membeli produk properti, konsumen sebaiknya tidak hanya mempertimbangkan soal lokasi, tetapi juga bisa melihat rekam jejak dan reputasi dari pengembang. Prinsip seperti ini yang benar-benar diperhatikan oleh pengembang perumahan di Summarecon Serpong di Kabupaten Tangerang, Banten.

Direktur Summarecon Serpong Sharif Benyamin mengemukakan, pihaknya tidak semata menjual rumah, tetapi yang lebih penting adalah membangun komunitas. Oleh karena itu, pada lahan seluas 750 hektar akan dibangun berbagai fasilitas, di antaranya Serpong Town Square (SMS) yang kini sudah berdiri megah.

Selain itu, di lahan seluas 100 hektar akan dibangun sebuah kawasan hunian hijau yang diintegrasikan dengan pusat pendidikan. Perguruan tinggi yang saat ini sedang dalam pembangunan adalah Kampus Universitas Multimedia Nusantara (UMN).

”Di lokasi hunian ini nanti tidak hanya akan dibangun kawasan hijau, tetapi juga akan dibangun sebuah kehidupan yang penghuninya benar-benar sadar dengan pentingnya soal lingkungan. Oleh karena itu, taman dari setiap rumah akan dikelola langsung oleh kami,” kata Sharif.

Tidak hanya itu, Summarecon Serpong juga tidak ingin produk perumahan yang dipasarkannya jatuh ke tangan spekulan. Untuk mencegahnya, pihak pengembang antara lain menerapkan aturan kepada konsumen untuk tidak membeli rumah lebih dari dua unit.

Pembeli yang menjual rumah sebelum pelunasan akan dikenakan denda sebesar 6 persen dari harga rumah yang dibelinya. Adapun harga rumah yang paling murah di lokasi proyek ini adalah Rp 400 juta per unit. Sharif Benyamin optimistis dalam lima hingga sepuluh tahun lagi kawasan Summarecon Serpong akan berkembang seperti halnya kawasan Kelapa Gading.

Saat ini berbagai produk dan konsep hunian ditawarkan para pengembang kepada masyarakat. Selanjutnya, tinggal masyarakat yang menentukan pilihan untuk tempat tinggalnya. Rumah memang bukan sekadar tempat tinggal, tetapi sekaligus sebagai pusat dari kehidupan sosial. (GUN)

sumber : Harian Kompas Kamis, 23 Oktober 2008

Mengharapkan Perbankan Tidak Perketat Kredit

2008-10-28T06:33:00.001-07:00

SEPERTI halnya negara-negara lain di dunia, pasar keuangan Indonesia juga bergejolak terimbas krisis keuangan yang terjadi di negara superpower Amerika Serikat. Meskipun tidak separah AS dan negara-negara Eropa, pasar keuangan domestik tetap mengalami pelemahan.

Kurs rupiah dan bursa saham melemah, sementara likuiditas ketat sehingga menyebabkan terganggunya aliran kredit dari perbankan ke sektor riil. Bank yang memiliki likuiditas berlebih cenderung menahan dananya untuk menjaga kemungkinan kian langkanya likuiditas.

Risiko sektor riil yang kian besar seiring melambatnya pertumbuhan ekonomi global juga membuat perbankan sangat selektif dan berhati-hati menyalurkan kredit. Lalu, bagaimana dengan prospek kredit properti, terutama kredit kepemilikan rumah (KPR), ke depan?

Ekonom BNI Ryan Kiryanto kemarin di Jakarta mengatakan, gejolak keuangan yang terjadi saat ini mau tidak mau memang akan memaksa bank meninjau ulang seluruh kebijakan kreditnya, termasuk properti. Kesalahan strategi dalam penyaluran kredit akan berakibat fatal di kemudian hari. Intinya, bank saat ini ingin mengamankan likuiditasnya dan menjaga kredit bermasalah (nonperforming loan/NPL) tidak membengkak.

Strategi yang dilakukan bank umumnya ialah mengerem kredit yang berkategori antara lain terkait investasi jangka panjang, berdenominasi valas, terkait komoditas yang harganya anjlok seperti pertambangan dan perkebunan, kredit konsumsi yang rentan terpengaruh turunnya daya beli masyarakat, dan kredit yang selama ini penyalurannya sudah cukup ekspansif. Pengereman kredit biasanya diikuti kenaikan suku bunga kredit untuk mengompensasi tingginya risiko.

Di lain pihak, bank tetap akan melakukan ekspansi kredit secara hati-hati dan selektif di sektor-sektor yang relatif tidak terpengaruh krisis keuangan dan memiliki NPL rendah.

Berdasarkan data Bank Indonesia, selama periode Agustus 2007-Agustus 2008, kredit properti bertumbuh 39 persen dari Rp 136,97 triliun menjadi Rp 190,08 triliun. Pertumbuhan kredit sektor ini di atas rata-rata pertumbuhan kredit seluruh sektor yang sebesar 32 persen.

Menurut Ryan, maraknya kredit properti tak terlepas dari kecenderungan turunnya suku bunga kredit selama periode tersebut dan kebutuhan rumah yang selalu tinggi akibat pasokan yang tak pernah seimbang dengan permintaan.

Kredit properti tumbuh merata di semua jenis, yakni konstruksi, real estate, dan kredit pemilikan rumah (KPR) serta kredit pemilikan apartemen (KPA). Dalam struktur kredit properti, KPR dan KPA yang tergolong sebagai kredit konsumsi memiliki porsi terbesar, yakni 62 persen.

Menurut Ryan, berdasarkan data tersebut, kredit properti memang tergolong cukup ekspansif selama ini. ”Bank untuk sementara tentunya akan mengerem kredit yang dinilai terlalu ekspansif. Artinya, kredit properti dalam setahun ke depan tetap akan tumbuh meskipun tidak lagi secepat sebelumnya,” kata Ryan.

Properti tetap andalan

Meskipun pertumbuhannya diperkirakan melambat, sektor properti tetap akan menjadi andalan perbankan untuk mencari keuntungan melalui kredit. Apalagi, kapasitas dan kemampuan perbankan dalam menyalurkan kredit properti sudah memadai.

Salah satunya tercermin dari NPL KPR yang relatif rendah, sekitar 3,3 persen atau masih di bawah batas minimum yang ditetapkan Bank Indonesia sebesar 5 persen. Ini menunjukkan, perbankan sangat pruden menyalurkan kredit ke sektor bersangkutan.

Penyaluran kredit KPR di Indonesia dengan AS berbeda jauh. Di negara adidaya tersebut, terdapat kredit KPR berisiko tinggi yang disebut subprime mortgage. Disebut berisiko tinggi karena rendahnya analisis bank terhadap calon debitor serta banyaknya persyaratan kredit standar yang dihilangkan, seperti keharusan menyetor uang muka.

Akibatnya, banyak calon debitor yang sebenarnya rawan gagal bayar bisa mendapatkan KPR. Banyak calon debitor KPR yang terjaring yang berpendapatan pas-pasan atau bahkan menganggur.

Perbankan di AS tidak menghiraukan risiko tersebut karena suku bunga yang ditawarkan untuk subprime mortgage relatif lebih tinggi dibandingkan dengan prime mortgage atau KPR yang penyalurannya mengikuti standar. Macetnya pembayaran satu debitor bisa ditutup dengan tingginya keuntungan.

Apalagi, bank juga memegang sertifikat dari properti yang dibiayai. Jika macet, bank tinggal menyita rumah debitor lalu menjualnya, selesai. Namun, yang tidak terbayangkan oleh para bankir di sana ketika itu ialah bagaimana jika kemacetan pembayaran terjadi secara masif atau dialami oleh sebagian besar debitor subprime mortgage yang jumlahnya jutaan orang. Bank dipastikan akan kesulitan menjual rumah yang disita karena pasokan amat berlimpah kecuali dengan harga yang amat rendah alias merugi.

Dan ternyata inilah yang benar-benar terjadi. Tren kenaikan suku bunga dan meningkatnya harga-harga barang membuat para debitor subprime mortgage kesulitan membayar cicilan KPR sehingga kemacetan massal pun terjadi dan membuahkan krisis parah.

Di Indonesia tak ada KPR jenis subprime. Seluruh KPR yang disalurkan telah melalui seleksi yang ketat. Bank tidak hanya mewajibkan uang muka, tetapi juga mengharuskan calon nasabah memiliki uang lebih setelah dipotong pengeluaran per bulan. Ini untuk memastikan sang calon tidak melakukan gali lubang tutup lubang untuk membayar KPR. Petugas bank bahkan melakukan wawancara untuk mengetahui karakter calon nasabah.

Dampaknya, calon-calon yang terjaring umumnya memiliki kemampuan yang memadai untuk melunasi KPR. Kenyataannya, selama ini banyak nasabah yang melunasi utangnya lebih cepat dari tenggat waktu yang berkisar 10-15 tahun. Nasabah yang terjaring umumnya juga tidak sensitif terhadap gejolak ekonomi yang terjadi, semisal meningkatnya inflasi dan suku bunga meskipun hidup nasabah semakin berat.

Atas dasar inilah, Bank Tabungan Negara (BTN), sebagai bank terbesar dalam penyaluran kredit properti, tetap mencanangkan pertumbuhan signifikan pada 2009 meskipun tidak secepat tahun 2008. Tahun 2008, pertumbuhan kredit neto BTN mencapai 23 persen.

Proyeksi tersebut juga didasarkan atas masih tingginya kebutuhan masyarakat akan rumah. Kebutuhan rumah di Indonesia mencapai 700.000 per tahun, tetapi pasokan hanya sekitar 300.000 per tahun.

Tidak panik

Kendati pembiayaan properti tetap prospektif, perbankan tidak bisa menghindari kenaikan suku bunga kredit. Naiknya suku bunga acuan atau BI Rate sebesar 150 basis poin sejak Mei 2008 dan suku bunga dana hingga level 10 persen untuk deposito berjangka mengakibatkan melonjaknya biaya dana (cost of fund). Untuk mengimbangi hal ini, bank pun menaikkan bunga kredit, termasuk KPR sebesar 2-3 persen menjadi rata-rata 13 persen untuk KPR baru.

Direktur Utama BTN Iqbal Latanro berpendapat, bank tidak perlu menaikkan bunga kredit KPR terlampau tinggi dalam kondisi saat ini. Langkah tersebut, kata dia, akan menjadi bumerang karena bisa meningkatkan NPL. Semakin tinggi NPL, kerugian bank semakin besar.

”Menghadapi situasi seperti saat ini, kita tetap waspada, namun tidak boleh panik. Jika bank terlampau panik, maka cenderung akan menaikkan bunga kredit secara agresif. Ini berbahaya. Kenaikan bunga kredit sebaiknya hati-hati dan terukur dengan melihat kondisi debitor,” kata Iqbal.

M Fajar Marta

Sumber Harian Umum Kompas Kamis, 23 Oktober 2008

Jangan Biarkan Industri Properti Mati

2008-10-23T05:56:00.000-07:00

sumber harian umum Kompas 23 Oktober 2008

KRISIS keuangan di Amerika Serikat yang terjadi sekarang sebenarnya tidak berpengaruh langsung terhadap keseluruhan kegiatan industri properti di Tanah Air. Berbeda dengan dampak yang dirasakan akibat krisis ekonomi yang dialami Indonesia tahun 1997-1998. Banyak proyek properti yang berhenti seketika.

Akibatnya, ketika itu terjadi gelombang pemutusan hubungan kerja (PHK). Industri properti termasuk salah bisnis yang pertama terkena krisis karena sebagian besar pembiayaannya mengandalkan pinjaman dari perbankan nasional dan utang dari lembaga keuangan di luar negeri.

Dengan demikian, begitu perbankan di dalam negeri mengalami krisis likuiditas, sementara kurs rupiah mengalami depresiasi yang sangat tajam (dari Rp 2.500 menjadi Rp 11.000 per dollar AS), otomatis sebagian besar proyek properti juga berhenti mendadak.

Padahal, waktu itu industri properti sedang tumbuh pesat. Kredit yang disalurkan perbankan nasional ke sektor properti waktu itu sekitar Rp 70 triliun. Waktu itu juga banyak perusahaan pengembang yang terpaksa dimasukkan ke Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) di samping perusahaan perbankan yang juga dirawat di BPPN.

Ketika itu, industri properti ibarat mobil yang sedang lari kencang, kemudian berhenti secara mendadak. Meskipun tahun 1997 sektor properti terkena dampak langsung, industri ini justru bisa pulih lebih cepat. Tahun 2001, aset-aset properti di BPPN sudah bisa disehatkan dan sebagian telah dapat dijual kembali sehingga kegiatan proyek bisa berjalan kembali dengan normal.

Nah, yang terjadi sekarang berbeda. Krisis keuangan di Amerika memang antara lain dipicu oleh kredit macet di sektor properti (subprime mortgage), yang kemudian menghancurkan sejumlah lembaga keuangan terkemuka di Amerika. Akibat kejadian ini, memaksa Pemerintah AS memberikan dana talangan (bail out) sebesar 700 miliar dollar AS.

Sementara akibat krisis ekonomi yang dialami Indonesia tahun 1997-1998, pemerintah harus mengeluarkan dana untuk rekapitalisasi perbankan sekitar Rp 600 triliun. Sekarang ibaratnya AS sedang terkena penyakit batuk. Lalu, negara-negara lain yang menjadi mitra dagang dan partner bisnisnya ikut-ikutan tertular.

Turunkan suku bunga

Amerika merupakan salah satu negara tujuan utama ekspor Indonesia. Dengan adanya krisis seperti sekarang, aktivitas ekspor ke negeri Paman Sam itu niscaya akan ikut terganggu, khususnya untuk produk tekstil dan produk tekstil (TPT). Namun, pada umumnya kegiatan sektor riil di Tanah Air khususnya industri properti tidak terlalu terkena imbas krisis di AS.

Untuk produk properti komersial, seperti pembangunan sejumlah pusat perbelanjaan di Jakarta dan sekitarnya, memang ada yang mengalami penundaan hingga tahun depan. Menurut catatan konsultan properti PT Property Advisory (Provis), penundaan dan pembatalan beberapa proyek pembangunan pusat perbelanjaan kemungkinan karena imbas krisis keuangan di AS yang mulai menjalar ke negara-negara lain, termasuk Indonesia.

Kendati proyek properti komersial terganggu, untuk proyek perumahan tidak terlalu terpengaruh. Namun, industri properti di Tanah Air bisa juga terganggu kalau suku bunga terus naik, sementara likuiditas dana di masyarakat sangat terbatas. Suku bunga pinjaman perbankan di dalam negeri saat ini melonjak hingga 17-18 persen per tahun.

Hal itu antara lain dipicu oleh perang suku bunga antarbank. Meski Bank Indonesia (BI) dan pemerintah sudah mengambil sejumlah langkah untuk mengantisipasi penularan efek domino dari krisis keuangan di Amerika, sejumlah pelaku usaha menganggap kebijakan yang diberikan pemerintah belum maksimal.

”Dana penjaminan dari pemerintah bagi nasabah perbankan memang sudah dinaikkan, tetapi ini belum cukup. Pemerintah seharusnya menjamin seluruh dana nasabah yang disimpan di perbankan nasional,” kata President & CEO Sentul City A Hanafiah Komala. Dia kemudian membandingkan dengan kebijakan yang diambil Pemerintah Singapura dan Hongkong, yang menjamin seluruh dana masyarakat di perbankan negara tersebut.

Hal senada disampaikan Yan Mogi, Chairman & CEO PT Sanubari Mandiri Realtindo (SMR). Keduanya meminta agar BI segera menurunkan suku bunga acuan atau BI Rate. ”Di negara lain suku bunga diturunkan, tetapi di Indonesia malah naik. Untuk menurunkan suku bunga tidak harus menunggu Rapat Dewan Gubernur BI awal November nanti,” kata Yan Mogi, yang juga mantan Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia (DPP REI).

Jika perang suku bunga antarbank tidak segera diatasi dan likuiditas dana dibiarkan terus mengering, industri perumahan akan ikut terganggu dan bisa mati secara perlahan. Menurut Yan Mogi, hal itu tidak masalah kalau kredit untuk modal kerja untuk pengembang naik menjadi 14 persen per tahun atau kredit pemilikan rumah (KPR) untuk konsumen naik menjadi 11-12 persen per tahun.

Akan tetapi, kalau kenaikan suku bunga pinjaman saat ini sudah mencapai 17-18 persen per tahun, sudah susah bagi dunia usaha untuk bisa menjalankan bisnisnya. Pilihannya sekarang, apakah BI mau tetap mempertahankan kebijakan suku bunga tinggi untuk menahan laju inflasi atau mau mengorbankan dunia usaha serta masyarakat yang membutuhkan KPR untuk membeli rumah.

Jika BI tetap memilih mempertahankan kebijakan suku bunga tinggi, pemulihan dari keterpurukan sektor riil nanti membutuhkan waktu lama. Kalau kegiatan usaha terganggu, ujung-ujungnya akan memicu terjadinya gelombang PHK. Apalagi, industri properti termasuk sektor usaha padat karya.

Para pemangku kepentingan di sektor perumahan dan industri properti tidak mengharapkan mimpi buruk seperti krisis ekonomi tahun 1997-1998 terulang kembali sekarang. Oleh karena itu, supaya industri properti di Tanah Air tetap bisa bertahan, para pengambil kebijakan di lingkungan pemerintah dan BI hendaknya bisa melihat realitas dunia usaha dan kebutuhan riil masyarakat. Semoga.

Momentum Kurangi Ketergantungan

2008-10-23T05:49:00.000-07:00

disadur langsung dari harian kompas , 23 Oktober 2008

SEJUMLAH pelaku usaha properti di Tanah Air kini dirundung resah. Kebijakan perbankan untuk memperketat likuiditas sebagai bentuk kehati-hatian dalam menyikapi krisis keuangan global dikhawatirkan berdampak terhadap perlambatan kucuran kredit.

Padahal, kredit konstruksi masih menjadi ”senjata” pengembang dalam menggarap proyek-proyek perumahan. Kegelisahan itu menyeruak tatkala Bank Indonesia menaikkan suku bunga acuan atau BI Rate sebanyak 25 basis poin menjadi 9,5 persen tanggal 7 Oktober 2008. Kenaikan suku bunga acuan atau BI Rate menggiring perbankan untuk memperketat likuiditas sehingga mendorong kenaikan suku bunga kredit yang bermuara pada perlambatan kredit.

Sinyal perlambatan kredit, antara lain, diungkapkan oleh Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (BTN) Iqbal Latanro, awal pekan lalu. Menurut Iqbal, kenaikan suku bunga kredit akan memperlambat penyaluran kredit baru atau ekspansi kredit di sektor perumahan. Kondisi itu diprediksi berlanjut pada tahun 2009.

BTN selama ini menjadi andalan penyaluran kredit properti, tidak hanya berupa kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA), tetapi juga kredit konstruksi bagi pengembang. Hampir 95 persen kredit properti di Indonesia disalurkan oleh BTN.

Kejatuhan harga saham di bursa bahkan memicu BTN menunda penawaran saham perdana (IPO) dari tahun ini menjadi tahun 2009. Padahal, sejumlah 90 persen dana IPO itu akan dipakai untuk ekspansi kredit. IPO BTN direncanakan sebesar 30 persen dari total saham atau senilai lebih dari Rp 1 triliun.

Senada dengan BTN, bank-bank lain penyalur kredit konstruksi, KPR, dan KPA kini mengambil sikap lebih selektif dalam mengucurkan kredit perumahan berkaitan dengan prinsip kehati-hatian.

Ketua Umum Dewan Pimpinan Real Estat Indonesia (REI) Teguh Satria mengaku, kenaikan suku bunga kredit menyebabkan sebagian pengembang kini diliputi ketidakpastian sehingga cenderung wait and see. Beberapa pengembang bahkan sudah mengambil ancang-ancang menunda proyek baru mereka yang sedianya dijalankan pada awal tahun 2009.

Di sisi lain, pengembang sadar betul bahwa penundaan proyek pembangunan yang berlarut-larut akan menuai kerugian bagi pengembang. Sementara itu, proyek perumahan rakyat sebagai hak dasar warga negara harus terus berjalan.

Lantas, bagaimana seharusnya pengembang menyikapi permodalan di tengah makin ketatnya likuiditas perbankan? Pengembang perumahan sebenarnya pernah menghadapi situasi ekonomi yang lebih buruk saat krisis moneter mengguncang Indonesia pada tahun 1998, dan 2005.

Gejolak perekonomian itu berimbas pada terpuruknya pasar perumahan, pembangunan proyek terhenti, investasi baru tertunda, dan target pembangunan sederhana sehat (RSH) untuk masyarakat berpenghasilan rendah tidak tercapai.

Krisis moneter tahun 1998 bagaikan mimpi buruk bagi industri properti. Suku bunga kredit konstruksi membengkak hingga 50 persen. Perbankan menghentikan pemberian KPR sehingga memukul daya beli masyarakat. Konsumen yang sudah membayar uang muka 30 persen batal membeli rumah dan rumah-rumah siap huni tidak laku terjual.

Sementara itu, banyak pengembang terlanjur menggunakan dana bank untuk membiayai konstruksi. Sejumlah pengembang perumahan bangkrut karena persoalan cash flow sehingga pengembalian kredit kepada perbankan menjadi macet. Proyek properti komersial yang sebagian mengandalkan utang pihak asing juga tersendat, baik proyek apartemen, kondominium, hotel, maupun gedung-gedung tinggi.

Pascakrisis, industri properti mulai berbenah diri. Namun, belum lagi perbaikan tuntas dilaksanakan, perekonomian Indonesia kembali terguncang pada tahun 2005. Harga BBM yang naik hingga dua kali menyebabkan harga bahan bangunan dan harga rumah melambung. BI Rate naik menjadi 12,5 persen dan menyebabkan lonjakan suku bunga kredit konstruksi menjadi 17-18 persen.

Kondisi itu menyebabkan pasar properti lesu dan pengembang terpaksa berhemat dengan mengurangi ornamen rumah yang tidak perlu sehingga harga rumah bisa ditekan, serta mengurangi margin keuntungan agar harga rumah tetap terjangkau oleh masyarakat. Namun, upaya ini pun tidak banyak menolong.

Namun, pengalaman pahit itu mengantarkan pelaku usaha properti pada perubahan strategi dalam struktur permodalan. Sebagian pengembang besar yang sebelumnya sangat bergantung pada pinjaman dengan rasio utang terhadap modal (debt of equity ratio/DER) yang tinggi mulai menciptakan pendanaan proyek dengan menghimpun modal bersama dengan pengembang lain.

Beberapa perusahaan properti skala menengah bergabung untuk memperkuat permodalan, di antaranya Agung Podomoro Group dan Pikko Group yang lantas tumbuh menjadi perusahaan besar. Ada pula pengembang yang melepaskan saham ke publik guna mendukung permodalan, di antaranya PT Gapura Prima.

Sejumlah pengembang proyek perumahan kelas menengah menerapkan strategi membangun rumah berdasarkan pesanan dan tidak lagi menawarkan rumah siap huni (ready stock) guna mengurangi risiko pembiayaan.

Wakil Ketua REI Djoko Slamet mengakui, pembangunan proyek perumahan yang tidak bergantung pada pinjaman uang bank cenderung lebih andal menghadapi goncangan krisis keuangan. Pengembang dapat melakukan kerja sama permodalan dengan pengembang lain atau antara pengembang dan pemilik tanah.

Belum diadopsi

Meski skema permodalan patungan dalam proyek perumahan sudah mulai diretas oleh beberapa pengembang, skema itu belum sepenuhnya dipilih pengembang sebagai alternatif pembiayaan proyek.

Kendalanya, menurut Djoko, pengembang dan mitranya kerap terganjal pola pembagian (share) modal yang menjadi penentu kontribusi dana ataupun pembagian keuntungan. Tak jarang, pengembang bermodal minim akhirnya tetap meminjam dana bank guna menyamakan share modal dengan pengembang lain yang bermodal lebih kuat.

Pendapat senada dikemukakan oleh Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Fuad Zakaria. Permodalan patungan itu hanya efektif dilakukan oleh pengembang skala besar, tetapi kurang efektif diterapkan oleh pengembang proyek perumahan menengah ke bawah dengan areal lahan yang sempit.

Ketua DPD REI Jawa Barat Hari Raharta Sudrajad mengungkapkan, sebagian pengembang lebih memilih ancang-ancang pengamanan likuiditas dengan mengerem ekspansi bisnis, di antaranya menunda pembebasan lahan dan pembangunan proyek-proyek baru pada awal tahun 2009.

Sebagian pengembang juga menempuh upaya jangka pendek untuk mempertahankan pasar dengan mengurangi margin keuntungan dan menawarkan potongan cicilan KPR melalui subsidi bunga kredit.

Sebagai ilustrasi, apabila suku bunga kredit perumahan 15 persen, bunga dipotong satu persen melalui kerja sama pengembang dan perbankan. Meski demikian, upaya itu pun dirasa belum cukup untuk mengamankan pasar dan keberlangsungan proyek pembangunan perumahan.

Dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM) 2004-2009, pemerintah menargetkan pembangunan rumah mencapai 1,34 juta unit. Target itu mencakup pembangunan 60.000 unit rusunawa, 25.000 unit rusunami, dan 1,26 juta unit rumah tinggal. Berkaitan dengan itu, pemerintah menargetkan pembangunan RSH bagi masyarakat menengah ke bawah 140.000 unit per tahun atau 51,85 persen dari target total penyediaan rumah.

Namun, pencapaian RPJM hingga menjelang akhir tahun 2008 masih jauh dari harapan. Selama tahun 2004-2007, penyerapan RSH baru berkisar 277.000 unit. Tahun 2008, target penyerapan RSH bersubsidi adalah 159.900 unit dengan anggaran subsidi sebesar Rp 800 miliar.

Hingga September 2008 atau triwulan III, total penyaluran subsidi RSH mencapai Rp 729,5 miliar. Dari jumlah itu, penyaluran subsidi untuk KPR RSH hingga September hanya 47.000 unit atau senilai Rp 227 miliar, sedangkan Rp 502,5 miliar untuk membayar tunggakan subsidi KPR RSH tahun 2007, yakni 70.000 unit.

Berdasarkan data Kementerian Negara Perumahan Rakyat, kebutuhan rumah baru setiap tahun mencapai 800.000 unit. Dengan demikian, penyediaan rumah rakyat dalam kurun 2004-2009 seharusnya 4 juta unit. Kekurangan penyediaan rumah itu selayaknya diwaspadai sebagai ”bom waktu” memuncaknya masalah perumahan.

Fuad mengatakan, sebagian besar pengembang proyek perumahan menengah ke bawah masih menggantungkan dana konstruksi berasal dari kredit perbankan. Oleh karena itu, pengetatan kredit akan membebani pengembang dalam mengentaskan program perumahan rakyat.

Sejurus dengan itu, pengetatan kredit juga rawan melemahkan daya beli masyarakat menengah ke bawah. Apalagi, konsumen perumahan di segmen menengah tidak memperoleh bantuan pendanaan dari pemerintah berupa subsidi bunga kredit.

”Pemerintah harus terus mengawal keberlangsungan proyek perumahan rakyat dengan mendorong perbankan untuk memprioritaskan kredit pada proyek perumahan menengah ke bawah,” kata Fuad, yang juga menjabat Direktur Utama PT Adco Citra Asri dan Presiden Komisaris PT Titian Sakti.

Ciptakan kemandirian

Pengamat properti, Panangian Simanungkalit, mengatakan, dampak krisis keuangan global sudah saatnya diantisipasi oleh para pemangku kepentingan dalam industri properti, baik pemerintah, perbankan, maupun pengembang. Pengetatan likuiditas jangan sampai mengorbankan hak rakyat dalam memperoleh perumahan layak huni.

Dari sisi pengembang, pengalaman pahit industri properti pada tahun 1998 dan 2005 sejatinya dijadikan pelajaran berharga untuk mengurangi ketergantungan kredit perbankan.

Menurut Panangian, skema kredit perbankan dinilai kurang cocok dengan proyek properti. Penyebabnya, kredit perbankan merupakan pendanaan jangka pendek, sedangkan proyek properti adalah jangka panjang. Akibatnya, sewaktu suku bunga kredit naik, pengembang kelimpungan.

Sementara itu, konsumen cenderung lebih bisa bertahan karena rumah sudah menjadi kebutuhan dasar sehingga mereka akan berupaya sekuat tenaga untuk membeli rumah sesuai kemampuan.

Meski demikian, konsumen selama ini cenderung menjadi ”pelengkap penderita” karena penyediaan rumah selalu lebih sedikit dibandingkan dengan permintaan. Sementara itu, informasi produk perumahan belum memadai.

”Sensitivitas konsumen lebih rendah dari korporasi yang cenderung bergantung pada kredit perbankan. Hal itu sudah seharusnya dilihat oleh pengembang sebagai peluang pasar sehingga berani menciptakan kemandirian modal,” kata Panangian.

Upaya yang harus ditempuh untuk menciptakan kemandirian modal, antara lain, melalui penggabungan (merger) modal bagi pembiayaan proyek. Konsolidasi juga dapat dilakukan pengembang dan pemilik tanah. Apalagi, penggabungan modal itu terbukti berhasil dilaksanakan oleh pengembang-pengembang menengah dan besar.

”Harus ada stimulus dari organisasi pengembang untuk mendorong anggotanya bergabung dan memperkuat permodalan,” katanya.

Selain itu, guna mengoptimalkan peluang pasar dan mempertahankan daya beli konsumen, pengembang perlu menempuh penghematan biaya konstruksi, penyederhanaan arsitektur, dan menciptakan manajemen yang rapi. Selain itu, pengembang juga perlu menggenjot promosi produk agar penyerapan perumahan lebih optimal.

Dari sisi pemerintah, krisis keuangan global harus dijadikan momentum untuk menggerakkan sektor properti dengan memangkas segala hambatan pembangunan proyek perumahan. Penyebabnya, kendala pembangunan rumah tidak semata-mata akibat permodalan, tetapi juga terkait dengan tata ruang dan perizinan.

Pemerintah juga perlu menunjukkan keberpihakan pada pembangunan perumahan rakyat melalui komitmen pendanaan rumah bersubsidi.

Bisnis Properti Sudah Kebal Krisis

2008-10-23T05:44:00.000-07:00

Disadur langsung dari: harian Umum Kompas Kamis, 23 Oktober 2008

BELAKANGAN ini banyak kalangan yang khawatir dan bertanya-tanya, akankah dampak krisis finansial global yang terjadi saat ini akan terulang kembali seperti yang pernah kita alami bersama sepuluh tahun lalu ketika krisis moneter ”menghancurkan” perekonomian Indonesia?

Sebenarnya pertanyaan semacam ini telah terlontar lima tahun lalu ketika ekspansi bisnis properti di negeri kita ini begitu bergelora. Pembangunan ruko, apartemen, mal,dan pusat perbelanjaan tak lagi hanya berlangsung di Jakarta, tetapi sudah menjalar ke seluruh penjuru kota-kota besar di Indonesia.

Nah, sekarang pertanyaan yang sama muncul kembali ketika krisis finansial global yang diawali dari Amerika Serikat menjalar ke seluruh dunia, termasuk Indonesia.

Sangatlah sulit untuk meyakinkan semua orang, apa pun jawaban yang kita berikan. Namun, sangatlah mudah untuk mengatakan bahwa dampak krisis finansial global saat ini tidak akan mengguncang perekonomian negara kita, apalagi menghancurkannya seperti yang terjadi tahun 1998. Mengapa demikian? Karena, situasi dan kondisi sosial ekonomi dan politik di negara kita saat ini amatlah berbeda bila dibandingkan dengan sepuluh tahun lalu.

Krisis yang terjadi pada saat itu (tahun 1998) adalah puncak dari sebuah perjalanan sejarah bangsa dengan politik yang sangat sentralistik dan tertutup. Belum lagi perekonomian yang sangat bergantung pada utang luar negeri, baik pemerintah maupun pihak swasta.

Dikendalikan pengusaha

Saat itu bank-bank swasta yang dimiliki para konglomerat dan bank-bank pemerintah yang dikendalikan pengusaha yang dekat dengan penguasa begitu berambisi membangun bisnis propertinya yang bersifat jangka panjang dan ditopang dengan dana bank yang bersifat jangka pendek.

Kalangan perbankan pun jorjoran mengucurkan dananya untuk membiayai proyek-proyek properti skala besar alias megaproyek. Ketika itu para bankir demikian agresif menyalurkan kredit ke sektor properti, pengawasan dari Bank Indonesia juga masih sangat lemah. Para bankir leluasa mengucurkan dana pihak ketiga untuk membiayai proyek-proyek properti yang digarap oleh kelompok usahanya sendiri.

Waktu itu, praktik pelanggaran legal lending limit (batas maksimum pemberian kredit- BMPK) dan mark up nilai proyek sangat lazim dilakukan. Ketika perekonomian nasional sedang sehat, melaju kencang di atas 7 persen per tahun, semua borok-borok itu bisa ditutupi. Toh, ada juga beberapa bank yang ”jebol” karena melakukan pelanggaran yang ”kebangetan”.

Ambruknya Bank Summa (1991), Bank Pacific (1995), dan Bank BHS (1997) menunjukkan betapa berbahaya dan besarnya dampak negatif yang muncul dari ”perselingkuhan” perbankan dan pengembang. Maka, ketika krisis mata uang yang terjadi di Thailand yang berawal dari ekspansi bisnis properti lalu menjalar ke Indonesia, tersungkurlah bank pemerintah dan swasta yang sangat getol membiayai bisnis properti waktu itu.

Para pengembang yang tadinya berkibar-kibar dengan sederet proyek kebanggaannya langsung tersungkur. Mereka bangkrut karena tidak kuat lagi menanggung beban utang yang tiba-tiba menggunung seiring dengan anjloknya nilai tukar rupiah terhadap dollar Amerika Serikat. Para pengembang pun ramai-ramai masuk ruang gawat darurat Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN). Semua pengembang papan atas menjadi pasien BPPN.

Namun, pada 1999-2000, beberapa pengembang yang kebal krisis mulai kembali menggarap bisnis properti. Restrukturisasi utang pengembang melalui BPPN tahun 2001 menjadi stimulus dan landasan berpijak yang baru bagi para pengembang untuk kembali menekuni proyek-proyek propertinya. Sejak itu pula bisnis properti bergerak kembali dan bahkan menjadi lokomotif yang menggerakkan gerbong perekonomian nasional pascakrisis.

Kapitalisasi proyek properti

Sejak tahun 2003, pertumbuhan bisnis properti nasional tidak bisa dibendung lagi. Akibatnya, nilai kapitalisasi proyek properti nasional mengalami lonjakan yang tidak pernah terjadi sebelumnya. Puncaknya terjadi tahun 2005, dengan nilai kapitalisasi bisnis properti Rp 91,01 triliun. Atau meningkat hampir sepuluh kali lipat dibandingkan dengan nilai kapitalisasi tahun 2000 yang ”hanya” Rp 9,51 triliun.

Pertumbuhan bisnis properti yang sangat fantastis itu tak terbendung lagi oleh gonjang-ganjing politik (pelaksanaan Pemilu 2004) dan kebijakan kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM), bahkan sebanyak enam kali terjadi sejak tahun 2004.

Nah, sekarang timbul pertanyaan, bagaimana dampak krisis finansial global itu terhadap bisnis properti Indonesia saat ini? Memang harus diakui sedikit banyak krisis finansial yang melanda dunia saat ini pastilah berdampak pada bisnis properti di Indonesia.

Bayangkan, di tengah krisis subprime mortgage di AS, yang pengaruh negatifnya langsung ditransmisikan ke negara-negara lain, seperti kawasan Eropa, Kanada, Australia, Hongkong, dan Singapura, bisnis properti nasional sama sekali tak terpengaruh. Harga properti yang berguguran di negara-negara lain sama sekali tidak terjadi di Indonesia.

Nah, dampak negatif yang berembus dari krisis subprime mortgage di AS dan kenaikan harga BBM yang sempat mencapai rekor tertinggi sepanjang sejarah terasa secara global, yakni berupa peningkatan laju inflasi yang sangat signifikan, bahkan merupakan laju inflasi tertinggi yang terjadi dalam 25 tahun terakhir.

Di Singapura, misalnya, yang perekonomiannya terkenal stabil dengan laju inflasi tahunan yang rata-rata cuma 2,5 persen, tahun ini diperkirakan inflasinya akan melonjak hingga 7,8 persen. Begitu pula di Malaysia, yang laju inflasinya hanya sekitar 3 persen, tahun ini akan menembus 7 persen. Adapun Australia yang laju inflasinya rata-rata hanya sekitar 4 persen tahun ini akan mencapai 7,5 persen.

Namun, jika menyimak nilai kapitalisasi proyek properti nasional sebagaimana terlihat pada tabel, tampak bahwa sejak tahun 2003 sektor properti di Indonesia dengan nilai Rp 50,7 triliun bertumbuh secara konsisten menjadi Rp 77,4 triliun hampir tidak mengenal masa resesi. Yang terjadi adalah, dari tahun ke tahun, sektor properti Indonesia bergerak dari booming yang satu ke booming yang lain. Bisnis properti Indonesia bergerak dari puncak gunung yang satu ke puncak gunung yang lain tanpa pernah tergelincir ke lembah.

Ekspansi bisnis properti pascakrisis tahun 2003 hingga 2008, kredit properti yang dipakai pengembang mencapai Rp 186,3 triliun, (lihat tabel) sebagian besar atau 64 persen senilai Rp 119 triliun adalah kredit pemilikan rumah (KPR). Sementara kredit konstruksi dan kredit real estat hanya mencapai 36 persen, masing-masing 21,9 persen atau senilai Rp 40,8 triliun adalah kredit konstruksi dan 14,22 persen atau Rp 26,5 triliun adalah kredit real estat.

Konsumen semakin pandai memilih proyek-proyek properti yang akan dibelinya dengan menyeleksi pengembang yang sudah teruji lolos dari krisis. Mereka semakin pintar untuk memilah pengembang yang kredibel dan memilih proyek yang sesuai dengan kemampuan ekonominya.

Mereka membeli sesuai dengan kebutuhannya. Tidak banyak konsumen yang menebar uang di banyak proyek properti sebagai ajang spekulasi. Mereka juga lebih berhati-hati dalam memilih proyek properti, dengan melihat bagaimana track record pengembangnya.

Kenapa sektor properti Indonesia tidak terpengaruh? Kenapa bisnis properti nasional seakan- akan begitu tangguh? Sekali lagi, hal ini merupakan anomali yang sulit dijelaskan. Ya, benar-benar merupakan ketidaklaziman dalam dinamika bisnis properti nasional.

Soalnya, pada masa lalu, ketika krisis moneter menerjang kawasan Asia, yang dimulai dari Thailand, justru Indonesia merupakan negara yang paling parah terkena dampaknya dibandingkan dengan negara lain, seperti Thailand, Malaysia, dan Korea Selatan. Dan, sektor properti Indonesia terperosok paling dalam ke kubangan krisis, di samping sektor keuangan dan perbankan.

Nah, dalam situasi krisis global yang terjadi belakangan ini, bisnis properti di Indonesia seakan- akan kebal dari penyakit ekonomi yang mengkhawatirkan banyak negara itu. Padahal, ketimbang negara lain, seperti Singapura, China, dan Uni Emirat Arab, bisnis properti Indonesia relatif masih tertutup bagi investor asing.

Tak pernah kehabisan

Para pengembang di Indonesia seperti tidak pernah kehabisan ”amunisi” untuk terus mengguyur pasar properti nasional dengan berbagai proyeknya. Buktinya, hanya dalam tempo dua tahun (2007-2009), tidak kurang dari 33.000 unit rumah susun sederhana milik (rusunami) diluncurkan para pengembang. Jika harga rusunami itu rata-rata Rp 175 juta per unit, nilai kapitalisasi dari proyek rusunami saja mencapai Rp 5,7 triliun.

Yang lebih fantastis, para pengembang juga terus merancang berbagai megaproyek properti lewat superblok. Pada masa mendatang, ekonomi Indonesia diperkirakan akan melaju rata-rata 7-9 persen per tahun, persis seperti sebelum terjadi krisis ekonomi. Indikasinya tampak jelas dari kinerja ekspor yang semakin mantap hingga menembus 100 miliar dollar AS tahun 2007.

Meski laju inflasi tahun 2008 akan cukup tinggi, yakni mencapai sekitar 12 persen, akibat kenaikan harga komoditas pangan internasional dan penyesuaian harga BBM di pasar domestik, pemerintah, Bank Indonesia, dan kalangan perbankan pada umumnya merasa sangat yakin bahwa laju inflasi akan kembali mereda pada tahun 2009, turun lagi ke level 6 persen-6,5 persen.

Nah, hal itulah yang membuat para pengembang sama sekali tak merasa ragu untuk terus meluncurkan proyek-proyek propertinya. Dengan demikian, bisnis properti yang terus bergairah sejak tahun 2002 akan menemukan momentum untuk mencapai booming pada tahun 2010-2011.

Fenomena seperti itu benar- benar merupakan sebuah anomali dalam sejarah bisnis properti Indonesia, bahkan dunia. Sebab, di mana pun juga tidak ada sebuah sektor ekonomi yang mampu terus-menerus selama satu dekade. Selalu ada proses alamiah yang membuat suatu usaha berkembang, lalu jeda sesaat atau melemah, untuk kemudian tumbuh lagi.

Salah satu faktor yang membuat para pengembang se- makin bersemangat membangun proyek-proyek propertinya adalah keyakinan bahwa pemerintah baru pada tahun 2009 akan membuat kebijakan terobosan. Salah satunya adalah membuka akses yang lebih luas bagi investor asing untuk masuk ke bisnis properti nasional.

Tak heran jika para pengembang terus meluncurkan proyek-proyek properti terpadu yang sangat prestisius, seperti StMoritz dengan nilai investasi Rp 11 triliun, Kemang Village (Rp 12 triliun), Ciputra Mall (Rp 14 triliun), Kuningan City (Rp 6 triliun), Kota Casablanca (Rp 7 triliun), Gandaria City (Rp 6,5 triliun), dan Tangerang City (Rp. 4,4 triliun).

Semua proyek properti itu seakan-akan merupakan antisipasi para pengembang menyambut hadirnya investor asing ke bisnis properti nasional pada kurun waktu 2009 dan seterusnya. Nah, jika semua skenario yang dipaparkan di atas terjadi, booming properti pada tahun 2010-2011 bukan hal yang mustahil terjadi.

Karena sikapnya yang sangat ”fanatik” terhadap properti sebagai instrumen investasi, para pengembang dari mancanegara pun semakin banyak yang menawarkan proyek-proyek propertinya ke Indonesia, seperti yang dilakukan para pengembang dari Singapura, Malaysia, Kanada, dan Australia. Bahkan, dalam dua tahun terakhir, pengembang dari AS juga gencar menawarkan proyek-proyek properti di New York dan California.

akankah terjadi properti crash di Jabotabek?

2008-10-20T06:02:00.000-07:00

Setelah gelombang pelik, dari keuangan global sampai ke seluruh dunia, indonesia ikut terkan badainya. KursUSD langsung mendadak naik, tidak tanggung-tanggung dari normalnya 1 usd kisaran sebesar 9.200 s/d 9.350., menjadi diatas 9.600,-, belum lagi suku bunga kredit naik menjadi empat belasan digit. saya jadi teringat, dengan pengamat properti Panangian, " Properti Crash bakal terjadi"... Bagaimana dampak bagi kita penilai ini?? apakah kasus 1998 akan kita hadapi lagi...

Persoalannya memang beda...., tapi output dari krisis badai keuangan global sudah nyata.

Tindakan kita sebaiknya tenang dan Optimis, Dibalik Krisis tetap ada solusinya....

sektor perumahan

2008-10-19T04:28:00.000-07:00

housing sector in jakarata..............