Tingkat Hunian Pusat Perbelanjaan Akan Turun

DALAM jangka pendek, tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jakarta diperkirakan akan turun menunggu hunian fisik pusat-pusat perbelanjaan skala besar yang akan masuk ke pasar selama dua tahun mendatang.

Beberapa pusat perbelanjaan yang dijadwalkan akan selesai tahun ini mengalami penundaan karena tertundanya jadwal konstruksi dan diperkirakan baru akan selesai tahun 2009.

Penundaan dan pembatalan beberapa proyek kemungkinan terjadi karena krisis keuangan di Amerika Serikat, yang mulai memengaruhi negara-negara lainnya, termasuk Indonesia. Sementara harga sewa diperkirakan akan tetap stabil, sedangkan penyesuaian service charge tidak dapat dihindari karena kenaikan biaya operasional.

Demikian hasil riset PT Property Advisory Indonesia (Provis) yang dipublikasikan Rabu (22/10) di Jakarta. Aktivitas sewa pusat perbelanjaan di Jakarta pada kuartal III-2008 sangat aktif. Banyak penyewa membuka toko-toko baru untuk memanfaatkan momen bulan Ramadhan sebelum perayaan Idul Fitri yang jatuh awal Oktober 2008.

Penyewa-penyewa utama membuka toko-toko baru mereka, terutama di pusat-pusat perbelanjaan yang baru dibuka, seperti Bali Deli, Celebrity Fitness VIP, dan Platinum 21 di fX, dan Blitz Megaplex, Centro, Fun World, dan Playmall di Mall of Indonesia.

Penyewa besar

Beberapa penyewa besar yang memulai operasi mereka selama periode pengamatan oleh konsultan properti Provis, antara lain, adalah Gramedia di Grand Indonesia dan Mal Golden Truly Gunung Sahari, Best Denki di Grand Indonesia, Fun World di Plaza Atrium, Amazone di Pondok Gede Plaza, dan Rumah Kita di Mall Kelapa Gading (MKG) 2.

Dominasi penyewa makanan dan minuman (F&B) semakin banyak dan semarak. Penyewa makanan dan minuman menjadi penyewa utama di beberapa pusat perbelanjaan gaya hidup yang baru dibuka atau direnovasi, seperti di fX, La Codefin, fasilitas ritel pelengkap di Hotel F1 Cikini, Pluit Junction, dan Setiabudi One.

Beberapa penyewa makanan dan minuman besar yang membuka toko-toko tambahan di antaranya Y&Y, Takigawa, Jun Njan, dan Sushi Groove di Grand Indonesia, Han Gang di Grand Indonesia dan Plaza Senayan, dan Ce Wei, Duck King, dan Sushi Tei di MKG 5.

Konsep food court baru (Eat and Eat) juga dibuka di MKG 5. Penyewa merek-merek kelas atas juga menempati toko baru, seperti Louis Vuitton (toko terbesar di Jakarta), Tiffany and Co, Brioni, dan DKNY Jeans di Pacific Place. Toko-toko lainnya yang buka selama kuartal III-2008 adalah Zara di Plaza Senayan, Manggo VIP dan Tummy di Grand Indonesia, ELC dan Apple Premium di Pondok Indah Mall, dan Pull and Bear di MKG 3.

Pada akhir September 2008, tingkat hunian rata-rata pada pasar pusat perbelanjaan di Jakarta sedikit menurun (0,3 persen) dibandingkan dengan kuartal lalu, dan tercatat sebesar 77,8 persen, menyisakan ruang ritel kosong di Jakarta sekitar 661.100 meter persegi.

Berdasarkan subsektor, tingkat hunian pada pusat perbelanjaan sewa turun sebesar 1,5 persen menjadi 84,6 persen pada akhir kuartal III, terutama karena tingkat hunian yang masih rendah pada pusat-pusat perbelanjaan yang baru dibuka. Sementara itu, tingkat hunian pusat perbelanjaan strata-title naik sebesar 1,1 persen menjadi 66 persen pada akhir September 2008.

Sepanjang kuartal III-2008, tingkat penyerapan ruang ritel di Jakarta tercatat sebesar 73.900 meter persegi. Ini mencerminkan tingkat penyerapan yang tertinggi dalam satu kuartal selama dua tahun terakhir. Sebagian besar penyerapan itu merupakan kontribusi dari para penyewa jangkar yang menempati ruang ritel di pusat-pusat perbelanjaan baru di Jakarta.

Empat pusat perbelanjaan yang baru selesai dibangun sepanjang kuartal III-2008 adalah fX di Jalan Sudirman yang termasuk dalam Kawasan Pusat Bisnis Jakarta (CBD) dan La Codefin di Jakarta Selatan. Keduanya merupakan pusat perbelanjaan gaya hidup makanan dan minuman dan hiburan, serta Mall of Indonesia, sebuah pusat perbelanjaan one-stop di Jakarta Utara, dan fasilitas ritel pelengkap di Hotel Formula 1 Cikini di Jakarta Pusat.

Pusat-pusat perbelanjaan ini menambah sekitar 122.300 meter persegi ruang ritel baru di Jakarta. Pada akhir September 2008, total pasokan kumulatif ruang ritel di Jakarta tercatat sebesar 2.980.400 meter persegi, yang terdiri dari 1.898.300 meter persegi (63,7 persen) pusat perbelanjaan sewa dan 1.082.100 meter persegi (36,3 persen) pusat perbelanjaan strata-title.

Jakarta CBD tetap memegang pangsa terbesar, yaitu 709.000 meter persegi (23,8 persen), diikuti oleh Jakarta Utara sebesar 608.200 meter persegi (20,4 persen), Jakarta Selatan 495.300 meter persegi (16,6 persen), dan Jakarta Barat 438.400 meter persegi (14,7 persen). Sementara Jakarta Pusat dan Timur masing-masing memberi kontribusi sebesar 396.000 meter persegi (13,3 persen) dan 333.400 meter persegi (11,2 persen).

Sampai akhir tahun ini, akan terdapat sekitar 196.500 meter persegi ruang ritel baru yang akan masuk ke pasar pusat perbelanjaan di Jakarta. Sebanyak 70,4 persen dari pasokan mendatang tersebut atau 138.300 meter persegi akan datang dari pusat perbelanjaan sewa, sedangkan hanya 29,6 persen atau 58,200 meter persegi merupakan ruang ritel strata-title.

Apabila seluruh pasokan mendatang ini diselesaikan tepat pada waktunya, total pasokan ruang ritel di Jakarta akan mencapai 3.176.900 meter persegi pada akhir tahun ini.

Harga sewa di pusat perbelanjaan rata-rata dalam mata uang rupiah naik 5,4 persen, sedangkan dalam dollar AS naik sebesar 2,7 persen. Pada September 2008, harga sewa dasar rata-rata ruang ritel di Jakarta adalah Rp 665.700 per meter persegi per bulan untuk toko-toko speciality di lokasi-lokasi premium di lantai dasar.

Sementara service charge-nya berkisar 9-14,5 dollar AS per meter persegi per bulan. Nilai tukar yang diterapkan adalah Rp 7.000 hingga Rp 9.000 per dollar AS. Walaupun para pemilik pusat perbelanjaan masih tetap berhati-hati, kenaikan biaya operasional yang mengikuti kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) pada kuartal lalu diperkirakan akan mendorong pemilik pusat perbelanjaan untuk melakukan penyesuaian service charge. Namun, kenaikan itu baru akan dilakukan tahun 2009. (Tjahja Gunawan Diredja)

Sumber Harian Kompas: Kamis, 23 Oktober 2008

Proyek Properti Jalan Terus

PROYEK properti di Tanah Air, terutama di sektor perumahan, hingga kini masih tetap jalan meskipun negara adidaya Amerika Serikat saat ini sedang dilanda krisis keuangan. Kebutuhan masyarakat terhadap rumah hunian hampir tidak pernah berhenti, sama halnya dengan kebutuhan orang untuk makan.

Selain itu, harga-harga produk properti di Indonesia terus naik, sementara di AS saat ini harga jual rumah sudah anjlok setelah sebelumnya mengalami kenaikan dengan harga yang tidak wajar. Sejumlah proyek properti di Jakarta dan sekitarnya hingga sekarang masih tetap jalan, di antaranya Grand Depok City, Sentul City, Metro Marina Ancol, dan proyek Summarecon Serpong, Tangerang.

Proyek pembangunan fisik di proyek properti itu hingga kini masih menggeliat. Kelompok usaha Paramita yang membangun Metro Marina saat ini tengah mengembangkan sebuah hunian mewah berkualitas yang dikembangkan dalam jumlah terbatas, hanya 213 unit, di atas lahan seluas 6 hektar. Harga rumah yang ditawarkan di lokasi proyek ini berkisar Rp 900 juta hingga Rp 2,2 miliar.

Pembelian rumah di lokasi perumahan ini bisa dilakukan dengan tunai bertahap selama 15 hingga 24 kali atau KPR dari Bank Panin dan Bank Tabungan Negara (BTN). Selain membangun proyek Metro Marina, Paramitra Group, pada tahun 1992- 2000, mengembangkan kompleks perumahan Griya Permata di Jakarta Barat dan Metro Permata di Tangerang. Proyek Metro Marina sendiri telah mampu menyerap tenaga kerja sebanyak 600 orang.

Proyek lainnya yang saat ini sedang berjalan adalah Grand Depok City, sebuah kawasan hunian yang dikembangkan di lahan seluas 250 hektar di Kota Depok, Jawa Barat. Proyek ini dibangun PT Sanubari Mandiri Realtindo (SMR). Sebelumnya proyek perumahan ini sempat terbengkalai. Namun, setelah diambil alih oleh PT SMR, pelan tetapi pasti, kawasan perumahan ini sudah mulai hidup kembali.

Konsep hunian

Demikian pula proyek Sentul City. Saat ini Sentul City tengah mempersiapkan pembangunan berbagai fasilitas umum. Sentul City saat ini dikelola oleh manajemen baru dan berkomitmen untuk menunjukkan kepada konsumen bukti-bukti perkembangan dari setiap kemajuan proyek di lokasi perumahan ini.

President & CEO Sentul City Hanifah Komala menyebutkan, pihaknya berencana untuk membangun pusat-pusat hiburan dan rekreasi serta pusat pendidikan di lokasi proyeknya. Tantangan yang dihadapi manajemen baru Sentul City meyakinkan masyarakat tentang kualitas produk dan lingkungan serta infrastruktur di lokasi proyek ini.

”Saya tidak akan terlalu banyak ngomong. Lebih baik masyarakat sendiri yang melihat langsung bagaimana perkembangan Sentul City sekarang,” ujar Hanifah Komala. Pernyataan ini sejalan dengan tuntutan konsumen, ”Kami butuh bukti bukan janji.”

Adakalanya sebagian pengusaha yang tidak memiliki rekam jejak atau landasan usaha yang kuat di sektor properti hanya menjual gambar rumah dan janji-janji kepada konsumen. Padahal, janji atau komitmen pengembang merupakan modal utama bagi pengembang untuk menjual produk propertinya.

Sekali janji yang terucap tidak bisa dipenuhi pengembang, kepercayaan konsumen akan langsung sirna. Kekecewaan konsumen ini akan dengan mudah menyebar ke konsumen lainnya sebagai sebuah cerita negatif yang merugikan pengembang itu sendiri. Jika citra negatif sudah terbentuk, akan sulit bagi pengembang untuk bisa mendapatkan kembali kepercayaan dari masyarakat.

Oleh karena itu, sebelum membeli produk properti, konsumen sebaiknya tidak hanya mempertimbangkan soal lokasi, tetapi juga bisa melihat rekam jejak dan reputasi dari pengembang. Prinsip seperti ini yang benar-benar diperhatikan oleh pengembang perumahan di Summarecon Serpong di Kabupaten Tangerang, Banten.

Direktur Summarecon Serpong Sharif Benyamin mengemukakan, pihaknya tidak semata menjual rumah, tetapi yang lebih penting adalah membangun komunitas. Oleh karena itu, pada lahan seluas 750 hektar akan dibangun berbagai fasilitas, di antaranya Serpong Town Square (SMS) yang kini sudah berdiri megah.

Selain itu, di lahan seluas 100 hektar akan dibangun sebuah kawasan hunian hijau yang diintegrasikan dengan pusat pendidikan. Perguruan tinggi yang saat ini sedang dalam pembangunan adalah Kampus Universitas Multimedia Nusantara (UMN).

”Di lokasi hunian ini nanti tidak hanya akan dibangun kawasan hijau, tetapi juga akan dibangun sebuah kehidupan yang penghuninya benar-benar sadar dengan pentingnya soal lingkungan. Oleh karena itu, taman dari setiap rumah akan dikelola langsung oleh kami,” kata Sharif.

Tidak hanya itu, Summarecon Serpong juga tidak ingin produk perumahan yang dipasarkannya jatuh ke tangan spekulan. Untuk mencegahnya, pihak pengembang antara lain menerapkan aturan kepada konsumen untuk tidak membeli rumah lebih dari dua unit.

Pembeli yang menjual rumah sebelum pelunasan akan dikenakan denda sebesar 6 persen dari harga rumah yang dibelinya. Adapun harga rumah yang paling murah di lokasi proyek ini adalah Rp 400 juta per unit. Sharif Benyamin optimistis dalam lima hingga sepuluh tahun lagi kawasan Summarecon Serpong akan berkembang seperti halnya kawasan Kelapa Gading.

Saat ini berbagai produk dan konsep hunian ditawarkan para pengembang kepada masyarakat. Selanjutnya, tinggal masyarakat yang menentukan pilihan untuk tempat tinggalnya. Rumah memang bukan sekadar tempat tinggal, tetapi sekaligus sebagai pusat dari kehidupan sosial. (GUN)

sumber : Harian Kompas Kamis, 23 Oktober 2008

Mengharapkan Perbankan Tidak Perketat Kredit

SEPERTI halnya negara-negara lain di dunia, pasar keuangan Indonesia juga bergejolak terimbas krisis keuangan yang terjadi di negara superpower Amerika Serikat. Meskipun tidak separah AS dan negara-negara Eropa, pasar keuangan domestik tetap mengalami pelemahan.

Kurs rupiah dan bursa saham melemah, sementara likuiditas ketat sehingga menyebabkan terganggunya aliran kredit dari perbankan ke sektor riil. Bank yang memiliki likuiditas berlebih cenderung menahan dananya untuk menjaga kemungkinan kian langkanya likuiditas.

Risiko sektor riil yang kian besar seiring melambatnya pertumbuhan ekonomi global juga membuat perbankan sangat selektif dan berhati-hati menyalurkan kredit. Lalu, bagaimana dengan prospek kredit properti, terutama kredit kepemilikan rumah (KPR), ke depan?

Ekonom BNI Ryan Kiryanto kemarin di Jakarta mengatakan, gejolak keuangan yang terjadi saat ini mau tidak mau memang akan memaksa bank meninjau ulang seluruh kebijakan kreditnya, termasuk properti. Kesalahan strategi dalam penyaluran kredit akan berakibat fatal di kemudian hari. Intinya, bank saat ini ingin mengamankan likuiditasnya dan menjaga kredit bermasalah (nonperforming loan/NPL) tidak membengkak.

Strategi yang dilakukan bank umumnya ialah mengerem kredit yang berkategori antara lain terkait investasi jangka panjang, berdenominasi valas, terkait komoditas yang harganya anjlok seperti pertambangan dan perkebunan, kredit konsumsi yang rentan terpengaruh turunnya daya beli masyarakat, dan kredit yang selama ini penyalurannya sudah cukup ekspansif. Pengereman kredit biasanya diikuti kenaikan suku bunga kredit untuk mengompensasi tingginya risiko.

Di lain pihak, bank tetap akan melakukan ekspansi kredit secara hati-hati dan selektif di sektor-sektor yang relatif tidak terpengaruh krisis keuangan dan memiliki NPL rendah.

Berdasarkan data Bank Indonesia, selama periode Agustus 2007-Agustus 2008, kredit properti bertumbuh 39 persen dari Rp 136,97 triliun menjadi Rp 190,08 triliun. Pertumbuhan kredit sektor ini di atas rata-rata pertumbuhan kredit seluruh sektor yang sebesar 32 persen.

Menurut Ryan, maraknya kredit properti tak terlepas dari kecenderungan turunnya suku bunga kredit selama periode tersebut dan kebutuhan rumah yang selalu tinggi akibat pasokan yang tak pernah seimbang dengan permintaan.

Kredit properti tumbuh merata di semua jenis, yakni konstruksi, real estate, dan kredit pemilikan rumah (KPR) serta kredit pemilikan apartemen (KPA). Dalam struktur kredit properti, KPR dan KPA yang tergolong sebagai kredit konsumsi memiliki porsi terbesar, yakni 62 persen.

Menurut Ryan, berdasarkan data tersebut, kredit properti memang tergolong cukup ekspansif selama ini. ”Bank untuk sementara tentunya akan mengerem kredit yang dinilai terlalu ekspansif. Artinya, kredit properti dalam setahun ke depan tetap akan tumbuh meskipun tidak lagi secepat sebelumnya,” kata Ryan.

Properti tetap andalan

Meskipun pertumbuhannya diperkirakan melambat, sektor properti tetap akan menjadi andalan perbankan untuk mencari keuntungan melalui kredit. Apalagi, kapasitas dan kemampuan perbankan dalam menyalurkan kredit properti sudah memadai.

Salah satunya tercermin dari NPL KPR yang relatif rendah, sekitar 3,3 persen atau masih di bawah batas minimum yang ditetapkan Bank Indonesia sebesar 5 persen. Ini menunjukkan, perbankan sangat pruden menyalurkan kredit ke sektor bersangkutan.

Penyaluran kredit KPR di Indonesia dengan AS berbeda jauh. Di negara adidaya tersebut, terdapat kredit KPR berisiko tinggi yang disebut subprime mortgage. Disebut berisiko tinggi karena rendahnya analisis bank terhadap calon debitor serta banyaknya persyaratan kredit standar yang dihilangkan, seperti keharusan menyetor uang muka.

Akibatnya, banyak calon debitor yang sebenarnya rawan gagal bayar bisa mendapatkan KPR. Banyak calon debitor KPR yang terjaring yang berpendapatan pas-pasan atau bahkan menganggur.

Perbankan di AS tidak menghiraukan risiko tersebut karena suku bunga yang ditawarkan untuk subprime mortgage relatif lebih tinggi dibandingkan dengan prime mortgage atau KPR yang penyalurannya mengikuti standar. Macetnya pembayaran satu debitor bisa ditutup dengan tingginya keuntungan.

Apalagi, bank juga memegang sertifikat dari properti yang dibiayai. Jika macet, bank tinggal menyita rumah debitor lalu menjualnya, selesai. Namun, yang tidak terbayangkan oleh para bankir di sana ketika itu ialah bagaimana jika kemacetan pembayaran terjadi secara masif atau dialami oleh sebagian besar debitor subprime mortgage yang jumlahnya jutaan orang. Bank dipastikan akan kesulitan menjual rumah yang disita karena pasokan amat berlimpah kecuali dengan harga yang amat rendah alias merugi.

Dan ternyata inilah yang benar-benar terjadi. Tren kenaikan suku bunga dan meningkatnya harga-harga barang membuat para debitor subprime mortgage kesulitan membayar cicilan KPR sehingga kemacetan massal pun terjadi dan membuahkan krisis parah.

Di Indonesia tak ada KPR jenis subprime. Seluruh KPR yang disalurkan telah melalui seleksi yang ketat. Bank tidak hanya mewajibkan uang muka, tetapi juga mengharuskan calon nasabah memiliki uang lebih setelah dipotong pengeluaran per bulan. Ini untuk memastikan sang calon tidak melakukan gali lubang tutup lubang untuk membayar KPR. Petugas bank bahkan melakukan wawancara untuk mengetahui karakter calon nasabah.

Dampaknya, calon-calon yang terjaring umumnya memiliki kemampuan yang memadai untuk melunasi KPR. Kenyataannya, selama ini banyak nasabah yang melunasi utangnya lebih cepat dari tenggat waktu yang berkisar 10-15 tahun. Nasabah yang terjaring umumnya juga tidak sensitif terhadap gejolak ekonomi yang terjadi, semisal meningkatnya inflasi dan suku bunga meskipun hidup nasabah semakin berat.

Atas dasar inilah, Bank Tabungan Negara (BTN), sebagai bank terbesar dalam penyaluran kredit properti, tetap mencanangkan pertumbuhan signifikan pada 2009 meskipun tidak secepat tahun 2008. Tahun 2008, pertumbuhan kredit neto BTN mencapai 23 persen.

Proyeksi tersebut juga didasarkan atas masih tingginya kebutuhan masyarakat akan rumah. Kebutuhan rumah di Indonesia mencapai 700.000 per tahun, tetapi pasokan hanya sekitar 300.000 per tahun.

Tidak panik

Kendati pembiayaan properti tetap prospektif, perbankan tidak bisa menghindari kenaikan suku bunga kredit. Naiknya suku bunga acuan atau BI Rate sebesar 150 basis poin sejak Mei 2008 dan suku bunga dana hingga level 10 persen untuk deposito berjangka mengakibatkan melonjaknya biaya dana (cost of fund). Untuk mengimbangi hal ini, bank pun menaikkan bunga kredit, termasuk KPR sebesar 2-3 persen menjadi rata-rata 13 persen untuk KPR baru.

Direktur Utama BTN Iqbal Latanro berpendapat, bank tidak perlu menaikkan bunga kredit KPR terlampau tinggi dalam kondisi saat ini. Langkah tersebut, kata dia, akan menjadi bumerang karena bisa meningkatkan NPL. Semakin tinggi NPL, kerugian bank semakin besar.

”Menghadapi situasi seperti saat ini, kita tetap waspada, namun tidak boleh panik. Jika bank terlampau panik, maka cenderung akan menaikkan bunga kredit secara agresif. Ini berbahaya. Kenaikan bunga kredit sebaiknya hati-hati dan terukur dengan melihat kondisi debitor,” kata Iqbal.

M Fajar Marta

Sumber Harian Umum Kompas Kamis, 23 Oktober 2008 

Jangan Biarkan Industri Properti Mati

sumber harian umum Kompas 23 Oktober 2008

KRISIS keuangan di Amerika Serikat yang terjadi sekarang sebenarnya tidak berpengaruh langsung terhadap keseluruhan kegiatan industri properti di Tanah Air. Berbeda dengan dampak yang dirasakan akibat krisis ekonomi yang dialami Indonesia tahun 1997-1998. Banyak proyek properti yang berhenti seketika.

Akibatnya, ketika itu terjadi gelombang pemutusan hubungan kerja (PHK). Industri properti termasuk salah bisnis yang pertama terkena krisis karena sebagian besar pembiayaannya mengandalkan pinjaman dari perbankan nasional dan utang dari lembaga keuangan di luar negeri.

Dengan demikian, begitu perbankan di dalam negeri mengalami krisis likuiditas, sementara kurs rupiah mengalami depresiasi yang sangat tajam (dari Rp 2.500 menjadi Rp 11.000 per dollar AS), otomatis sebagian besar proyek properti juga berhenti mendadak.

Padahal, waktu itu industri properti sedang tumbuh pesat. Kredit yang disalurkan perbankan nasional ke sektor properti waktu itu sekitar Rp 70 triliun. Waktu itu juga banyak perusahaan pengembang yang terpaksa dimasukkan ke Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) di samping perusahaan perbankan yang juga dirawat di BPPN.

Ketika itu, industri properti ibarat mobil yang sedang lari kencang, kemudian berhenti secara mendadak. Meskipun tahun 1997 sektor properti terkena dampak langsung, industri ini justru bisa pulih lebih cepat. Tahun 2001, aset-aset properti di BPPN sudah bisa disehatkan dan sebagian telah dapat dijual kembali sehingga kegiatan proyek bisa berjalan kembali dengan normal.

Nah, yang terjadi sekarang berbeda. Krisis keuangan di Amerika memang antara lain dipicu oleh kredit macet di sektor properti (subprime mortgage), yang kemudian menghancurkan sejumlah lembaga keuangan terkemuka di Amerika. Akibat kejadian ini, memaksa Pemerintah AS memberikan dana talangan (bail out) sebesar 700 miliar dollar AS.

Sementara akibat krisis ekonomi yang dialami Indonesia tahun 1997-1998, pemerintah harus mengeluarkan dana untuk rekapitalisasi perbankan sekitar Rp 600 triliun. Sekarang ibaratnya AS sedang terkena penyakit batuk. Lalu, negara-negara lain yang menjadi mitra dagang dan partner bisnisnya ikut-ikutan tertular.

Turunkan suku bunga

Amerika merupakan salah satu negara tujuan utama ekspor Indonesia. Dengan adanya krisis seperti sekarang, aktivitas ekspor ke negeri Paman Sam itu niscaya akan ikut terganggu, khususnya untuk produk tekstil dan produk tekstil (TPT). Namun, pada umumnya kegiatan sektor riil di Tanah Air khususnya industri properti tidak terlalu terkena imbas krisis di AS.

Untuk produk properti komersial, seperti pembangunan sejumlah pusat perbelanjaan di Jakarta dan sekitarnya, memang ada yang mengalami penundaan hingga tahun depan. Menurut catatan konsultan properti PT Property Advisory (Provis), penundaan dan pembatalan beberapa proyek pembangunan pusat perbelanjaan kemungkinan karena imbas krisis keuangan di AS yang mulai menjalar ke negara-negara lain, termasuk Indonesia.

Kendati proyek properti komersial terganggu, untuk proyek perumahan tidak terlalu terpengaruh. Namun, industri properti di Tanah Air bisa juga terganggu kalau suku bunga terus naik, sementara likuiditas dana di masyarakat sangat terbatas. Suku bunga pinjaman perbankan di dalam negeri saat ini melonjak hingga 17-18 persen per tahun.

Hal itu antara lain dipicu oleh perang suku bunga antarbank. Meski Bank Indonesia (BI) dan pemerintah sudah mengambil sejumlah langkah untuk mengantisipasi penularan efek domino dari krisis keuangan di Amerika, sejumlah pelaku usaha menganggap kebijakan yang diberikan pemerintah belum maksimal.

”Dana penjaminan dari pemerintah bagi nasabah perbankan memang sudah dinaikkan, tetapi ini belum cukup. Pemerintah seharusnya menjamin seluruh dana nasabah yang disimpan di perbankan nasional,” kata President & CEO Sentul City A Hanafiah Komala. Dia kemudian membandingkan dengan kebijakan yang diambil Pemerintah Singapura dan Hongkong, yang menjamin seluruh dana masyarakat di perbankan negara tersebut.

Hal senada disampaikan Yan Mogi, Chairman & CEO PT Sanubari Mandiri Realtindo (SMR). Keduanya meminta agar BI segera menurunkan suku bunga acuan atau BI Rate. ”Di negara lain suku bunga diturunkan, tetapi di Indonesia malah naik. Untuk menurunkan suku bunga tidak harus menunggu Rapat Dewan Gubernur BI awal November nanti,” kata Yan Mogi, yang juga mantan Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia (DPP REI).

Jika perang suku bunga antarbank tidak segera diatasi dan likuiditas dana dibiarkan terus mengering, industri perumahan akan ikut terganggu dan bisa mati secara perlahan. Menurut Yan Mogi, hal itu tidak masalah kalau kredit untuk modal kerja untuk pengembang naik menjadi 14 persen per tahun atau kredit pemilikan rumah (KPR) untuk konsumen naik menjadi 11-12 persen per tahun.

Akan tetapi, kalau kenaikan suku bunga pinjaman saat ini sudah mencapai 17-18 persen per tahun, sudah susah bagi dunia usaha untuk bisa menjalankan bisnisnya. Pilihannya sekarang, apakah BI mau tetap mempertahankan kebijakan suku bunga tinggi untuk menahan laju inflasi atau mau mengorbankan dunia usaha serta masyarakat yang membutuhkan KPR untuk membeli rumah.

Jika BI tetap memilih mempertahankan kebijakan suku bunga tinggi, pemulihan dari keterpurukan sektor riil nanti membutuhkan waktu lama. Kalau kegiatan usaha terganggu, ujung-ujungnya akan memicu terjadinya gelombang PHK. Apalagi, industri properti termasuk sektor usaha padat karya.

Para pemangku kepentingan di sektor perumahan dan industri properti tidak mengharapkan mimpi buruk seperti krisis ekonomi tahun 1997-1998 terulang kembali sekarang. Oleh karena itu, supaya industri properti di Tanah Air tetap bisa bertahan, para pengambil kebijakan di lingkungan pemerintah dan BI hendaknya bisa melihat realitas dunia usaha dan kebutuhan riil masyarakat. Semoga.

Momentum Kurangi Ketergantungan

disadur langsung dari harian kompas , 23 Oktober 2008

SEJUMLAH pelaku usaha properti di Tanah Air kini dirundung resah. Kebijakan perbankan untuk memperketat likuiditas sebagai bentuk kehati-hatian dalam menyikapi krisis keuangan global dikhawatirkan berdampak terhadap perlambatan kucuran kredit.

Padahal, kredit konstruksi masih menjadi ”senjata” pengembang dalam menggarap proyek-proyek perumahan. Kegelisahan itu menyeruak tatkala Bank Indonesia menaikkan suku bunga acuan atau BI Rate sebanyak 25 basis poin menjadi 9,5 persen tanggal 7 Oktober 2008. Kenaikan suku bunga acuan atau BI Rate menggiring perbankan untuk memperketat likuiditas sehingga mendorong kenaikan suku bunga kredit yang bermuara pada perlambatan kredit.

Sinyal perlambatan kredit, antara lain, diungkapkan oleh Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (BTN) Iqbal Latanro, awal pekan lalu. Menurut Iqbal, kenaikan suku bunga kredit akan memperlambat penyaluran kredit baru atau ekspansi kredit di sektor perumahan. Kondisi itu diprediksi berlanjut pada tahun 2009.

BTN selama ini menjadi andalan penyaluran kredit properti, tidak hanya berupa kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA), tetapi juga kredit konstruksi bagi pengembang. Hampir 95 persen kredit properti di Indonesia disalurkan oleh BTN.

Kejatuhan harga saham di bursa bahkan memicu BTN menunda penawaran saham perdana (IPO) dari tahun ini menjadi tahun 2009. Padahal, sejumlah 90 persen dana IPO itu akan dipakai untuk ekspansi kredit. IPO BTN direncanakan sebesar 30 persen dari total saham atau senilai lebih dari Rp 1 triliun.

Senada dengan BTN, bank-bank lain penyalur kredit konstruksi, KPR, dan KPA kini mengambil sikap lebih selektif dalam mengucurkan kredit perumahan berkaitan dengan prinsip kehati-hatian.

Ketua Umum Dewan Pimpinan Real Estat Indonesia (REI) Teguh Satria mengaku, kenaikan suku bunga kredit menyebabkan sebagian pengembang kini diliputi ketidakpastian sehingga cenderung wait and see. Beberapa pengembang bahkan sudah mengambil ancang-ancang menunda proyek baru mereka yang sedianya dijalankan pada awal tahun 2009.

Di sisi lain, pengembang sadar betul bahwa penundaan proyek pembangunan yang berlarut-larut akan menuai kerugian bagi pengembang. Sementara itu, proyek perumahan rakyat sebagai hak dasar warga negara harus terus berjalan.

Lantas, bagaimana seharusnya pengembang menyikapi permodalan di tengah makin ketatnya likuiditas perbankan? Pengembang perumahan sebenarnya pernah menghadapi situasi ekonomi yang lebih buruk saat krisis moneter mengguncang Indonesia pada tahun 1998, dan 2005.

Gejolak perekonomian itu berimbas pada terpuruknya pasar perumahan, pembangunan proyek terhenti, investasi baru tertunda, dan target pembangunan sederhana sehat (RSH) untuk masyarakat berpenghasilan rendah tidak tercapai.

Krisis moneter tahun 1998 bagaikan mimpi buruk bagi industri properti. Suku bunga kredit konstruksi membengkak hingga 50 persen. Perbankan menghentikan pemberian KPR sehingga memukul daya beli masyarakat. Konsumen yang sudah membayar uang muka 30 persen batal membeli rumah dan rumah-rumah siap huni tidak laku terjual.

Sementara itu, banyak pengembang terlanjur menggunakan dana bank untuk membiayai konstruksi. Sejumlah pengembang perumahan bangkrut karena persoalan cash flow sehingga pengembalian kredit kepada perbankan menjadi macet. Proyek properti komersial yang sebagian mengandalkan utang pihak asing juga tersendat, baik proyek apartemen, kondominium, hotel, maupun gedung-gedung tinggi.

Pascakrisis, industri properti mulai berbenah diri. Namun, belum lagi perbaikan tuntas dilaksanakan, perekonomian Indonesia kembali terguncang pada tahun 2005. Harga BBM yang naik hingga dua kali menyebabkan harga bahan bangunan dan harga rumah melambung. BI Rate naik menjadi 12,5 persen dan menyebabkan lonjakan suku bunga kredit konstruksi menjadi 17-18 persen.

Kondisi itu menyebabkan pasar properti lesu dan pengembang terpaksa berhemat dengan mengurangi ornamen rumah yang tidak perlu sehingga harga rumah bisa ditekan, serta mengurangi margin keuntungan agar harga rumah tetap terjangkau oleh masyarakat. Namun, upaya ini pun tidak banyak menolong.

Namun, pengalaman pahit itu mengantarkan pelaku usaha properti pada perubahan strategi dalam struktur permodalan. Sebagian pengembang besar yang sebelumnya sangat bergantung pada pinjaman dengan rasio utang terhadap modal (debt of equity ratio/DER) yang tinggi mulai menciptakan pendanaan proyek dengan menghimpun modal bersama dengan pengembang lain.

Beberapa perusahaan properti skala menengah bergabung untuk memperkuat permodalan, di antaranya Agung Podomoro Group dan Pikko Group yang lantas tumbuh menjadi perusahaan besar. Ada pula pengembang yang melepaskan saham ke publik guna mendukung permodalan, di antaranya PT Gapura Prima.

Sejumlah pengembang proyek perumahan kelas menengah menerapkan strategi membangun rumah berdasarkan pesanan dan tidak lagi menawarkan rumah siap huni (ready stock) guna mengurangi risiko pembiayaan.

Wakil Ketua REI Djoko Slamet mengakui, pembangunan proyek perumahan yang tidak bergantung pada pinjaman uang bank cenderung lebih andal menghadapi goncangan krisis keuangan. Pengembang dapat melakukan kerja sama permodalan dengan pengembang lain atau antara pengembang dan pemilik tanah.

Belum diadopsi

Meski skema permodalan patungan dalam proyek perumahan sudah mulai diretas oleh beberapa pengembang, skema itu belum sepenuhnya dipilih pengembang sebagai alternatif pembiayaan proyek.

Kendalanya, menurut Djoko, pengembang dan mitranya kerap terganjal pola pembagian (share) modal yang menjadi penentu kontribusi dana ataupun pembagian keuntungan. Tak jarang, pengembang bermodal minim akhirnya tetap meminjam dana bank guna menyamakan share modal dengan pengembang lain yang bermodal lebih kuat.

Pendapat senada dikemukakan oleh Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Fuad Zakaria. Permodalan patungan itu hanya efektif dilakukan oleh pengembang skala besar, tetapi kurang efektif diterapkan oleh pengembang proyek perumahan menengah ke bawah dengan areal lahan yang sempit.

Ketua DPD REI Jawa Barat Hari Raharta Sudrajad mengungkapkan, sebagian pengembang lebih memilih ancang-ancang pengamanan likuiditas dengan mengerem ekspansi bisnis, di antaranya menunda pembebasan lahan dan pembangunan proyek-proyek baru pada awal tahun 2009.

Sebagian pengembang juga menempuh upaya jangka pendek untuk mempertahankan pasar dengan mengurangi margin keuntungan dan menawarkan potongan cicilan KPR melalui subsidi bunga kredit.

Sebagai ilustrasi, apabila suku bunga kredit perumahan 15 persen, bunga dipotong satu persen melalui kerja sama pengembang dan perbankan. Meski demikian, upaya itu pun dirasa belum cukup untuk mengamankan pasar dan keberlangsungan proyek pembangunan perumahan.

Dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM) 2004-2009, pemerintah menargetkan pembangunan rumah mencapai 1,34 juta unit. Target itu mencakup pembangunan 60.000 unit rusunawa, 25.000 unit rusunami, dan 1,26 juta unit rumah tinggal. Berkaitan dengan itu, pemerintah menargetkan pembangunan RSH bagi masyarakat menengah ke bawah 140.000 unit per tahun atau 51,85 persen dari target total penyediaan rumah.

Namun, pencapaian RPJM hingga menjelang akhir tahun 2008 masih jauh dari harapan. Selama tahun 2004-2007, penyerapan RSH baru berkisar 277.000 unit. Tahun 2008, target penyerapan RSH bersubsidi adalah 159.900 unit dengan anggaran subsidi sebesar Rp 800 miliar.

Hingga September 2008 atau triwulan III, total penyaluran subsidi RSH mencapai Rp 729,5 miliar. Dari jumlah itu, penyaluran subsidi untuk KPR RSH hingga September hanya 47.000 unit atau senilai Rp 227 miliar, sedangkan Rp 502,5 miliar untuk membayar tunggakan subsidi KPR RSH tahun 2007, yakni 70.000 unit.

Berdasarkan data Kementerian Negara Perumahan Rakyat, kebutuhan rumah baru setiap tahun mencapai 800.000 unit. Dengan demikian, penyediaan rumah rakyat dalam kurun 2004-2009 seharusnya 4 juta unit. Kekurangan penyediaan rumah itu selayaknya diwaspadai sebagai ”bom waktu” memuncaknya masalah perumahan.

Fuad mengatakan, sebagian besar pengembang proyek perumahan menengah ke bawah masih menggantungkan dana konstruksi berasal dari kredit perbankan. Oleh karena itu, pengetatan kredit akan membebani pengembang dalam mengentaskan program perumahan rakyat.

Sejurus dengan itu, pengetatan kredit juga rawan melemahkan daya beli masyarakat menengah ke bawah. Apalagi, konsumen perumahan di segmen menengah tidak memperoleh bantuan pendanaan dari pemerintah berupa subsidi bunga kredit.

”Pemerintah harus terus mengawal keberlangsungan proyek perumahan rakyat dengan mendorong perbankan untuk memprioritaskan kredit pada proyek perumahan menengah ke bawah,” kata Fuad, yang juga menjabat Direktur Utama PT Adco Citra Asri dan Presiden Komisaris PT Titian Sakti.

Ciptakan kemandirian

Pengamat properti, Panangian Simanungkalit, mengatakan, dampak krisis keuangan global sudah saatnya diantisipasi oleh para pemangku kepentingan dalam industri properti, baik pemerintah, perbankan, maupun pengembang. Pengetatan likuiditas jangan sampai mengorbankan hak rakyat dalam memperoleh perumahan layak huni.

Dari sisi pengembang, pengalaman pahit industri properti pada tahun 1998 dan 2005 sejatinya dijadikan pelajaran berharga untuk mengurangi ketergantungan kredit perbankan.

Menurut Panangian, skema kredit perbankan dinilai kurang cocok dengan proyek properti. Penyebabnya, kredit perbankan merupakan pendanaan jangka pendek, sedangkan proyek properti adalah jangka panjang. Akibatnya, sewaktu suku bunga kredit naik, pengembang kelimpungan.

Sementara itu, konsumen cenderung lebih bisa bertahan karena rumah sudah menjadi kebutuhan dasar sehingga mereka akan berupaya sekuat tenaga untuk membeli rumah sesuai kemampuan.

Meski demikian, konsumen selama ini cenderung menjadi ”pelengkap penderita” karena penyediaan rumah selalu lebih sedikit dibandingkan dengan permintaan. Sementara itu, informasi produk perumahan belum memadai.

”Sensitivitas konsumen lebih rendah dari korporasi yang cenderung bergantung pada kredit perbankan. Hal itu sudah seharusnya dilihat oleh pengembang sebagai peluang pasar sehingga berani menciptakan kemandirian modal,” kata Panangian.

Upaya yang harus ditempuh untuk menciptakan kemandirian modal, antara lain, melalui penggabungan (merger) modal bagi pembiayaan proyek. Konsolidasi juga dapat dilakukan pengembang dan pemilik tanah. Apalagi, penggabungan modal itu terbukti berhasil dilaksanakan oleh pengembang-pengembang menengah dan besar.

”Harus ada stimulus dari organisasi pengembang untuk mendorong anggotanya bergabung dan memperkuat permodalan,” katanya.

Selain itu, guna mengoptimalkan peluang pasar dan mempertahankan daya beli konsumen, pengembang perlu menempuh penghematan biaya konstruksi, penyederhanaan arsitektur, dan menciptakan manajemen yang rapi. Selain itu, pengembang juga perlu menggenjot promosi produk agar penyerapan perumahan lebih optimal.

Dari sisi pemerintah, krisis keuangan global harus dijadikan momentum untuk menggerakkan sektor properti dengan memangkas segala hambatan pembangunan proyek perumahan. Penyebabnya, kendala pembangunan rumah tidak semata-mata akibat permodalan, tetapi juga terkait dengan tata ruang dan perizinan.

Pemerintah juga perlu menunjukkan keberpihakan pada pembangunan perumahan rakyat melalui komitmen pendanaan rumah bersubsidi.

Bisnis Properti Sudah Kebal Krisis

Disadur langsung dari: harian Umum Kompas Kamis, 23 Oktober 2008

BELAKANGAN ini banyak kalangan yang khawatir dan bertanya-tanya, akankah dampak krisis finansial global yang terjadi saat ini akan terulang kembali seperti yang pernah kita alami bersama sepuluh tahun lalu ketika krisis moneter ”menghancurkan” perekonomian Indonesia?

Sebenarnya pertanyaan semacam ini telah terlontar lima tahun lalu ketika ekspansi bisnis properti di negeri kita ini begitu bergelora. Pembangunan ruko, apartemen, mal,dan pusat perbelanjaan tak lagi hanya berlangsung di Jakarta, tetapi sudah menjalar ke seluruh penjuru kota-kota besar di Indonesia.

Nah, sekarang pertanyaan yang sama muncul kembali ketika krisis finansial global yang diawali dari Amerika Serikat menjalar ke seluruh dunia, termasuk Indonesia.

Sangatlah sulit untuk meyakinkan semua orang, apa pun jawaban yang kita berikan. Namun, sangatlah mudah untuk mengatakan bahwa dampak krisis finansial global saat ini tidak akan mengguncang perekonomian negara kita, apalagi menghancurkannya seperti yang terjadi tahun 1998. Mengapa demikian? Karena, situasi dan kondisi sosial ekonomi dan politik di negara kita saat ini amatlah berbeda bila dibandingkan dengan sepuluh tahun lalu.

Krisis yang terjadi pada saat itu (tahun 1998) adalah puncak dari sebuah perjalanan sejarah bangsa dengan politik yang sangat sentralistik dan tertutup. Belum lagi perekonomian yang sangat bergantung pada utang luar negeri, baik pemerintah maupun pihak swasta.

Dikendalikan pengusaha

Saat itu bank-bank swasta yang dimiliki para konglomerat dan bank-bank pemerintah yang dikendalikan pengusaha yang dekat dengan penguasa begitu berambisi membangun bisnis propertinya yang bersifat jangka panjang dan ditopang dengan dana bank yang bersifat jangka pendek.

Kalangan perbankan pun jorjoran mengucurkan dananya untuk membiayai proyek-proyek properti skala besar alias megaproyek. Ketika itu para bankir demikian agresif menyalurkan kredit ke sektor properti, pengawasan dari Bank Indonesia juga masih sangat lemah. Para bankir leluasa mengucurkan dana pihak ketiga untuk membiayai proyek-proyek properti yang digarap oleh kelompok usahanya sendiri.

Waktu itu, praktik pelanggaran legal lending limit (batas maksimum pemberian kredit- BMPK) dan mark up nilai proyek sangat lazim dilakukan. Ketika perekonomian nasional sedang sehat, melaju kencang di atas 7 persen per tahun, semua borok-borok itu bisa ditutupi. Toh, ada juga beberapa bank yang ”jebol” karena melakukan pelanggaran yang ”kebangetan”.

Ambruknya Bank Summa (1991), Bank Pacific (1995), dan Bank BHS (1997) menunjukkan betapa berbahaya dan besarnya dampak negatif yang muncul dari ”perselingkuhan” perbankan dan pengembang. Maka, ketika krisis mata uang yang terjadi di Thailand yang berawal dari ekspansi bisnis properti lalu menjalar ke Indonesia, tersungkurlah bank pemerintah dan swasta yang sangat getol membiayai bisnis properti waktu itu.

Para pengembang yang tadinya berkibar-kibar dengan sederet proyek kebanggaannya langsung tersungkur. Mereka bangkrut karena tidak kuat lagi menanggung beban utang yang tiba-tiba menggunung seiring dengan anjloknya nilai tukar rupiah terhadap dollar Amerika Serikat. Para pengembang pun ramai-ramai masuk ruang gawat darurat Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN). Semua pengembang papan atas menjadi pasien BPPN.

Namun, pada 1999-2000, beberapa pengembang yang kebal krisis mulai kembali menggarap bisnis properti. Restrukturisasi utang pengembang melalui BPPN tahun 2001 menjadi stimulus dan landasan berpijak yang baru bagi para pengembang untuk kembali menekuni proyek-proyek propertinya. Sejak itu pula bisnis properti bergerak kembali dan bahkan menjadi lokomotif yang menggerakkan gerbong perekonomian nasional pascakrisis.

Kapitalisasi proyek properti

Sejak tahun 2003, pertumbuhan bisnis properti nasional tidak bisa dibendung lagi. Akibatnya, nilai kapitalisasi proyek properti nasional mengalami lonjakan yang tidak pernah terjadi sebelumnya. Puncaknya terjadi tahun 2005, dengan nilai kapitalisasi bisnis properti Rp 91,01 triliun. Atau meningkat hampir sepuluh kali lipat dibandingkan dengan nilai kapitalisasi tahun 2000 yang ”hanya” Rp 9,51 triliun.

Pertumbuhan bisnis properti yang sangat fantastis itu tak terbendung lagi oleh gonjang-ganjing politik (pelaksanaan Pemilu 2004) dan kebijakan kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM), bahkan sebanyak enam kali terjadi sejak tahun 2004.

Nah, sekarang timbul pertanyaan, bagaimana dampak krisis finansial global itu terhadap bisnis properti Indonesia saat ini? Memang harus diakui sedikit banyak krisis finansial yang melanda dunia saat ini pastilah berdampak pada bisnis properti di Indonesia.

Bayangkan, di tengah krisis subprime mortgage di AS, yang pengaruh negatifnya langsung ditransmisikan ke negara-negara lain, seperti kawasan Eropa, Kanada, Australia, Hongkong, dan Singapura, bisnis properti nasional sama sekali tak terpengaruh. Harga properti yang berguguran di negara-negara lain sama sekali tidak terjadi di Indonesia.

Nah, dampak negatif yang berembus dari krisis subprime mortgage di AS dan kenaikan harga BBM yang sempat mencapai rekor tertinggi sepanjang sejarah terasa secara global, yakni berupa peningkatan laju inflasi yang sangat signifikan, bahkan merupakan laju inflasi tertinggi yang terjadi dalam 25 tahun terakhir.

Di Singapura, misalnya, yang perekonomiannya terkenal stabil dengan laju inflasi tahunan yang rata-rata cuma 2,5 persen, tahun ini diperkirakan inflasinya akan melonjak hingga 7,8 persen. Begitu pula di Malaysia, yang laju inflasinya hanya sekitar 3 persen, tahun ini akan menembus 7 persen. Adapun Australia yang laju inflasinya rata-rata hanya sekitar 4 persen tahun ini akan mencapai 7,5 persen.

Namun, jika menyimak nilai kapitalisasi proyek properti nasional sebagaimana terlihat pada tabel, tampak bahwa sejak tahun 2003 sektor properti di Indonesia dengan nilai Rp 50,7 triliun bertumbuh secara konsisten menjadi Rp 77,4 triliun hampir tidak mengenal masa resesi. Yang terjadi adalah, dari tahun ke tahun, sektor properti Indonesia bergerak dari booming yang satu ke booming yang lain. Bisnis properti Indonesia bergerak dari puncak gunung yang satu ke puncak gunung yang lain tanpa pernah tergelincir ke lembah.

Ekspansi bisnis properti pascakrisis tahun 2003 hingga 2008, kredit properti yang dipakai pengembang mencapai Rp 186,3 triliun, (lihat tabel) sebagian besar atau 64 persen senilai Rp 119 triliun adalah kredit pemilikan rumah (KPR). Sementara kredit konstruksi dan kredit real estat hanya mencapai 36 persen, masing-masing 21,9 persen atau senilai Rp 40,8 triliun adalah kredit konstruksi dan 14,22 persen atau Rp 26,5 triliun adalah kredit real estat.

Konsumen semakin pandai memilih proyek-proyek properti yang akan dibelinya dengan menyeleksi pengembang yang sudah teruji lolos dari krisis. Mereka semakin pintar untuk memilah pengembang yang kredibel dan memilih proyek yang sesuai dengan kemampuan ekonominya.

Mereka membeli sesuai dengan kebutuhannya. Tidak banyak konsumen yang menebar uang di banyak proyek properti sebagai ajang spekulasi. Mereka juga lebih berhati-hati dalam memilih proyek properti, dengan melihat bagaimana track record pengembangnya.

Kenapa sektor properti Indonesia tidak terpengaruh? Kenapa bisnis properti nasional seakan- akan begitu tangguh? Sekali lagi, hal ini merupakan anomali yang sulit dijelaskan. Ya, benar-benar merupakan ketidaklaziman dalam dinamika bisnis properti nasional.

Soalnya, pada masa lalu, ketika krisis moneter menerjang kawasan Asia, yang dimulai dari Thailand, justru Indonesia merupakan negara yang paling parah terkena dampaknya dibandingkan dengan negara lain, seperti Thailand, Malaysia, dan Korea Selatan. Dan, sektor properti Indonesia terperosok paling dalam ke kubangan krisis, di samping sektor keuangan dan perbankan.

Nah, dalam situasi krisis global yang terjadi belakangan ini, bisnis properti di Indonesia seakan- akan kebal dari penyakit ekonomi yang mengkhawatirkan banyak negara itu. Padahal, ketimbang negara lain, seperti Singapura, China, dan Uni Emirat Arab, bisnis properti Indonesia relatif masih tertutup bagi investor asing.

Tak pernah kehabisan

Para pengembang di Indonesia seperti tidak pernah kehabisan ”amunisi” untuk terus mengguyur pasar properti nasional dengan berbagai proyeknya. Buktinya, hanya dalam tempo dua tahun (2007-2009), tidak kurang dari 33.000 unit rumah susun sederhana milik (rusunami) diluncurkan para pengembang. Jika harga rusunami itu rata-rata Rp 175 juta per unit, nilai kapitalisasi dari proyek rusunami saja mencapai Rp 5,7 triliun.

Yang lebih fantastis, para pengembang juga terus merancang berbagai megaproyek properti lewat superblok. Pada masa mendatang, ekonomi Indonesia diperkirakan akan melaju rata-rata 7-9 persen per tahun, persis seperti sebelum terjadi krisis ekonomi. Indikasinya tampak jelas dari kinerja ekspor yang semakin mantap hingga menembus 100 miliar dollar AS tahun 2007.

Meski laju inflasi tahun 2008 akan cukup tinggi, yakni mencapai sekitar 12 persen, akibat kenaikan harga komoditas pangan internasional dan penyesuaian harga BBM di pasar domestik, pemerintah, Bank Indonesia, dan kalangan perbankan pada umumnya merasa sangat yakin bahwa laju inflasi akan kembali mereda pada tahun 2009, turun lagi ke level 6 persen-6,5 persen.

Nah, hal itulah yang membuat para pengembang sama sekali tak merasa ragu untuk terus meluncurkan proyek-proyek propertinya. Dengan demikian, bisnis properti yang terus bergairah sejak tahun 2002 akan menemukan momentum untuk mencapai booming pada tahun 2010-2011.

Fenomena seperti itu benar- benar merupakan sebuah anomali dalam sejarah bisnis properti Indonesia, bahkan dunia. Sebab, di mana pun juga tidak ada sebuah sektor ekonomi yang mampu terus-menerus selama satu dekade. Selalu ada proses alamiah yang membuat suatu usaha berkembang, lalu jeda sesaat atau melemah, untuk kemudian tumbuh lagi.

Salah satu faktor yang membuat para pengembang se- makin bersemangat membangun proyek-proyek propertinya adalah keyakinan bahwa pemerintah baru pada tahun 2009 akan membuat kebijakan terobosan. Salah satunya adalah membuka akses yang lebih luas bagi investor asing untuk masuk ke bisnis properti nasional.

Tak heran jika para pengembang terus meluncurkan proyek-proyek properti terpadu yang sangat prestisius, seperti StMoritz dengan nilai investasi Rp 11 triliun, Kemang Village (Rp 12 triliun), Ciputra Mall (Rp 14 triliun), Kuningan City (Rp 6 triliun), Kota Casablanca (Rp 7 triliun), Gandaria City (Rp 6,5 triliun), dan Tangerang City (Rp. 4,4 triliun).

Semua proyek properti itu seakan-akan merupakan antisipasi para pengembang menyambut hadirnya investor asing ke bisnis properti nasional pada kurun waktu 2009 dan seterusnya. Nah, jika semua skenario yang dipaparkan di atas terjadi, booming properti pada tahun 2010-2011 bukan hal yang mustahil terjadi.

Karena sikapnya yang sangat ”fanatik” terhadap properti sebagai instrumen investasi, para pengembang dari mancanegara pun semakin banyak yang menawarkan proyek-proyek propertinya ke Indonesia, seperti yang dilakukan para pengembang dari Singapura, Malaysia, Kanada, dan Australia. Bahkan, dalam dua tahun terakhir, pengembang dari AS juga gencar menawarkan proyek-proyek properti di New York dan California.

akankah terjadi properti crash di Jabotabek?

Setelah gelombang pelik, dari keuangan global sampai ke seluruh dunia,  indonesia ikut terkan badainya. KursUSD langsung mendadak naik, tidak tanggung-tanggung dari normalnya 1 usd kisaran sebesar 9.200 s/d 9.350., menjadi diatas 9.600,-, belum lagi suku bunga kredit naik menjadi empat belasan digit. saya jadi teringat, dengan pengamat properti Panangian, " Properti Crash bakal terjadi"... Bagaimana dampak bagi kita penilai ini?? apakah kasus 1998 akan kita hadapi lagi... 

Persoalannya memang beda...., tapi output dari krisis badai keuangan global sudah nyata.

Tindakan kita sebaiknya tenang dan Optimis, Dibalik Krisis tetap ada solusinya.... 

sektor perumahan

housing sector in jakarata..............